Feliz 2013!!!

Este año que finaliza ha sido de gran esfuerzo y trabajo para cada uno de nosotros en cada área, y particularmente de grandes desafios para los venezolanos.

Votemos para que en este nuevo año unamos esfuerzos para la búsqueda de mayores logros, en concordia y armonía, para construir el país que deseamos.

Que este 2013 sea de grandes transformaciones y cambios para ese logro

Son los deseos del Equipo de TasaExpress.com

Solo 94 mil viviendas se han construido, gobierno cuenta reparación como vivienda

EL UNIVERSAL

sábado 29 de diciembre de 2012  02:12 PM

Caracas.- El coordinador nacional de Primero Justicia, Julio Borges, afirmó que el anuncio acerca del cumplimiento del 99% de la meta del Gobierno Nacional en materia de vivienda para 2012, es falso. La declaración sobre el sector habitacional fue emitida por el ministro de Energía y Petróleo, Rafael Ramírez. "Se trata del mismo show mediático, que queda desmontado cuando vemos a tantas familias viviendo en refugios", explicó.

Afirmó que a través de la llamada "Operación Lupa", ejecutada por el partido, se pudo constatar que el objetivo de construir 200 mil viviendas este año, solo se levantaron 94 mil.

El parlamentario apuntó que Ramírez "miente",  y usa las cifras de las unidades habitacionales construidas por el Poder Popular "como si la reparación de una vivienda redujera el déficit".

"En esta oportunidad el invento fue mayor, porque de las supuestas 200 mil viviendas el ministro aseguró que el Gobierno construyó apenas 58.589 viviendas y el Poder Popular supuestamente aportó 89.053, el resto para completar correspondió al sector privado con 52.438", aseveró.

"¿Donde están esas 89 mil viviendas del Poder Popular? ¿Qué casualidad que una cifra tan alta sea imposible de auditar? ¿Dónde están las cifras oficiales del Banco Central que luego de verse obligado a incluir esta barbaridad de las casas construidas por el Poder Popular no ha vuelto a publicar su reporte de viviendas'", preguntó.

Borges recordó que en 2011 el Presidente ofreció 153 mil viviendas y sólo se registraron anuncios públicos de unas 55 mil "por lo que sumando ambos años nuestra Operación Lupa registra que no llegan a 150 mil viviendas entregadas de las supuestas 350 mil que anunció el Ministro para 2011 y 2012".

Aseguró que existe una diferencia de 200 mil viviendas "que nadie sabe dónde están", y agregó que prueba de ello son los miles de venezolanos que viven en refugios, algunos de ellos, detalló, cumplieron su tercera Navidad como refugiados.

"Ahora vienen con la promesa que en el 2013 se construirán 380 mil viviendas, cifra superior a la supuesta entrega del 2011 y 2012 juntos. ¿Quién puede creer semejante mentira? Estamos hablando de 1.041 viviendas por día para cumplir esa promesa", expresó.

El Estado amplió el control en el mercado inmobiliario

MAYELA ARMAS H.

jueves 27 de diciembre de 2012  12:00 AM

En 2012 arrancó la aplicación de la Ley de Arrendamientos de Vivienda y la Ley contra la Estafa Inmobiliaria que permiten al Estado tener un mayor control en el mercado de alquileres así como en la construcción de viviendas nuevas. 

En manos del Gobierno está la fijación de los cánones de arrendamiento y del precio de venta de las casas alquiladas, además de la revisión de los proyectos del sector privado. A lo que se añade el dominio en la producción y distribución de los insumos del sector. 

Los alquileres 

A fines de 2011 entró en vigencia la Ley de Alquileres, pero fue en noviembre de este año cuando comenzó a regir el marco legal, luego de que el Ministerio de la Vivienda publicara las normas complementarias. 

Ahora el Gobierno ya puede revisar los contratos y fijar los cánones de arrendamientos. Para el cálculo se toman en cuenta cinco aspectos: el precio del metro cuadrado, las dimensiones del inmueble, la vulnerabilidad sísmica, la depreciación y la región geográfica. 

Para el Ejecutivo Nacional el precio del metro cuadrado más alto de las viviendas alquiladas es 8.430 bolívares, parámetro similar al establecido a las casas de la Gran Misión Vivienda. 

Ese valor no sólo se utilizará para estimar la renta que deben pagar los inquilinos, sino también para el proceso de venta de las unidades arrendadas. 

De acuerdo al instrumento jurídico, el costo del metro cuadrado será la referencia para la negociación que tienen que realizar los propietarios con los inquilinos que habitan en los inmuebles que tienen más de 20 años destinados al alquiler. Dicho procedimiento es gestionado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos. 

Los representantes del sector inmobiliario han señalado que con las regulaciones previas, el mercado de alquileres se había reducido y con la nueva Ley las operaciones han bajado más. 

El pasado mes de noviembre la Cámara Metropolitana Inmobiliaria presentó un estudio en el que notificó que desde el 2002 hasta el primer semestre de este 2012 la oferta de inmuebles en alquiler en la Gran Caracas se redujo en 73%. 

Construcción 

Las restricciones también se han extendido a la construcción de las viviendas nuevas. 

En abril de este año entró en vigencia la Ley contra la Estafa Inmobiliaria que obliga a las empresas a cumplir con más requisitos para el arranque de los desarrollos habitacionales. 

Las constructoras al iniciar las obras, más allá de los permisos municipales y ambientales, tienen que pasar previamente por el Ministerio de la Vivienda, que se encargará de calificar las unidades. Sin el aval del despacho, las empresas no pueden solicitar los créditos de la gaveta hipotecaria. 

Adicionalmente, las constructoras tienen que terminar las viviendas en un plazo de 24 meses y si hay retrasos tienen que indemnizar a los compradores por cada día de retardo. A la par, las empresas deben constituir una fianza. 

Si las constructoras deciden ir por la vía de la cartera hipotecaria, las unidades las tienen que ofertar a un precio máximo de 500.000 bolívares. 

Representantes del sector construcción apuntan que son pocas las empresas que están presentando obras nuevas por los requisitos fijados, y por esa situación, la banca ya enfrenta problemas para cumplir con la gaveta para proyectos. 

Tomado de    EL UNIVERSAL

Propietarios tienen 60 días para retirar alquileres en los tribunales

domingo 23 de diciembre de 2012  12:00 AM

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) informó que los propietarios de inmuebles tienen un plazo de 60 días para retirar los alquileres que fueron depositados en los tribunales.

En un oficio con fecha del 10 de diciembre la Sala indica que "se exhorta a los arrendadores que se encuentran en proceso de consignación de pago de cánones de arrendamiento en los tribunales de la circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la organización administrativa y contable de los tribunales ya concluyó y se les hace saber que pueden retirar en los juzgados el dinero que les corresponda en 60 días".

Si los propietarios no acuden en ese período, que termina el 10 de febrero, las consignaciones pasarán al Fondo de Protección del Inquilino y el Pequeño Arrendador, que administra la Superintendencia Nacional de Arrendamientos (Sunavi).

El pasado mes de abril los tribunales que reciben los rentas fueron cerrados por decisión de la Superintendencia, en vista de que la Ley de Arrendamientos ordena al organismo a revisar los contratos de alquiler.

Durante cinco meses los dueños de inmuebles estuvieron en un limbo, pues fue el pasado 17 de noviembre cuando el TSJ informó que se estaba realizando una revisión a la organización de los tribunales para permitir el retiro de los depósitos.

Por ahora la medida abarca a la Gran Caracas, no hay precisiones sobre los retiros en el interior del país. MAH

tomado de EL UNIVERSAL

Feliz Navidad !!!

A todos quienes han compartido en este año con nosotros, y deseando incrementar los lazos de amistad y hermandad

Les deseamos  una Feliz Navidad!!!

a nombre de TasaExpress.com

El presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela dijo que la ubicación por zona agrega valor al terreno

NICOLLE YAPUR29 DE NOVIEMBRE 2012 - 12:01 AM

Para obtener el canon de arrendamiento se debe aplicar una fórmula al valor actual del inmueble que incluye depreciación, ubicación geográfica y  vulnerabilidad sísmica. El presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela, José García Pereira, señaló que este último punto no debe influir en el valor del inmueble, debido a que toda Venezuela es vulnerable y los edificios han sido construidos con las normas antisísmicas correspondientes.
“No se puede castigar un inmueble porque esté construido en una zona sísmica”, expresó. También criticó el criterio de ubicación geográfica. “¿Por qué una casa en Caracas de 100 metros cuadrados tiene que valer distinto a esa casa hecha en Guayana, si fue hecha con las mismas condiciones?”, se preguntó.
Agregó que si este criterio se aplica a escala nacional no se justifica que una casa en Catia cueste lo mismo que una en Chacao. Indicó que lo que se considera tradicionalmente como la ubicación es la zona de mercado, lo cual le otorga cierto valor al terreno. A pesar de que la metodología de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda incluye el área total de construcción en el cálculo del costo del inmueble, García Pereira consideró que no se le está otorgando valor.
“Un componente en el valor del terreno es la ubicación. Poner si tiene jardín o no, no lo incluye”, señaló. Añadió que la depreciación por antigüedad no puede ser vista como algo frío, porque una casa vieja a la que se le han hecho mejoras puede estar incluso en mejor estado que una nueva.
Una fuente de la Sunavi, que pidió no citar su nombre, dijo que por una razón científica los elementos que forman la estructura se van depreciando, por lo que una edificación de larga data no puede costar lo mismo que una nueva. Expresó que el método que se toma en cuenta es universal y se basa en la tabla de Ross-Heidecke para valorar inmuebles.

Automatización. La superintendente Ana Marina Rodríguez informó que próximamente la Sunavi lanzará el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea a escala nacional.
La plataforma permitirá a los inquilinos pagar a través de la red las consignaciones que antes se cancelaban en los tribunales. Rodríguez declaró a AVN que esperan los resultados de una prueba piloto que realiza uno de los bancos que formará parte del sistema.
Recordó que los tribunales no reciben los pagos de los arrendatarios desde abril, debido a una resolución del Tribunal Supremo de Justicia. Este tiempo no podrá ser atribuido al inquilino para alegar insolvencia.
Dijo que actualmente en los tribunales se lleva a cabo un proceso de auditoria que busca separar los depósitos de vivienda de los de comercios y oficinas. Luego de este proceso, los propietarios tendrán 60 días para retirar los montos.
El dinero que no haya sido reclamando pasará a formar parte del Fondo de Protección del Inquilino y Pequeño Propietario, el cual será administrado por la Banco Nacional de Vivienda y Hábitat y puede servir para apoyar al pequeño propietario para que tenga la garantía de sus ingresos en caso de insolvencia justificada del inquilino, añadió Rodríguez. Indicó que el monto que pasará al fondo será “una cifra elevada”, ya que recibirá aportes de los 500 tribunales municipales.

Reclaman pago
Los representantes de los trabajadores de la Misión Vivienda solicitaron ante la Asamblea Nacional el cumplimiento de los compromisos laborales. Expusieron que existe un retraso en la cancelación de bonificaciones, liquidaciones y otros pasivos.
A la reunión asistieron los diputados Oswaldo Vera y Jesús Faría, representantes de las empresas contratistas y la Fundación Rusa, encargada del Plan Habitacional de Fuerte Tiuna, y portavoces de los trabajadores, reseñó el portal de la Asamblea Nacional.
Faría expresó que el objetivo de la reunión es la aplicación de un esquema que garantice el cumplimiento de los compromisos con los trabajadores y la supervisión permanente del Gobierno. Las empresas contratistas alegan que los retrasos se deben a que la Fundación Rusa se demora en suministrar los recursos, lo cual fue refutado por la parte señalada, indica el portal. Los trabajadores afectados por la impuntualidad de los pagos son aproximadamente 2.500.

Soitave propondrá dos tipos de regulaciones en arrendamientos de vivienda

La Resolución 203 publicada por el Ministerio de Vivienda y Hábitat el 20 de noviembre de 2012 genera desequilibrio en la relación arrendaticia, debido a que la forma en la que se determina el valor de los inmuebles y el canon de arrendamiento no es cónsona con la realidad y genera conflictos entre las partes. 

“Esto trae como consecuencia la paralización del mercado”, dijo José García Pereira, presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela. Agregó que la oferta ha bajado entre 70% y 80%. El gremio propone al Gobierno, a través de un comunicado que será remitido a la Asamblea Nacional esta semana, realizar dos tipos de regulaciones, una destinada a resolver el problema de los inquilinos de larga data y otra dirigida al resto al mercado. 

Advierte que la metodología propulsada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda podría constituirse en nuevo foco de corrupción, al arrojar cifras que no se corresponden con los valores reales. “En ninguna parte del mundo el valor puede ser determinado por una fórmula matemática”, explicó García Pereira.

En este sentido, la tabla de descripción que debe ser llenada por los inspectores autorizados por la Sunavi, requiere del criterio de un experto. 

Por ejemplo, García Pereira señaló que se le otorga puntuaciones diferentes a los distintos tipos de fundaciones, cuando desde el punto de vista de ingeniería cada una representa la solución más adecuada según el caso y nada tiene que ver con el valor. Igualmente, existen cerámicas más costosas que el mármol, sin embargo, éste tiene una puntuación más alta dentro de la tabla.

Además, considera que tres horas de taller no son suficientes para dotar a los voluntarios del conocimiento necesario. Recordó que el artículo 238 del Código Orgánico Procesal Penal establece que los peritos deberán poseer título en la materia relativa al asunto sobre el cual dictaminarán.

También criticó los criterios formulados para determinar la vulnerabilidad sísmica y la ubicación geográfica, que inciden en la depreciación del inmueble.

El primero se determina de acuerdo al año de construcción de la vivienda. “Se supone que todos deben cumplir con las normas sísmicas”, dijo. El segundo es establecido por la región: occidente, llanos, andes, sur, insular, capital, centro y oriente. Este último posee el coeficiente más alto, por lo que la vivienda podría resultar más costosa. Los expertos no conocen cuál es el criterio para esta decisión.

Feliz dia del Tasador Panamericano

En nombre del equipo de Tasa Express, reciban los mejores deseos en su dia, y sea propicio para extenderles este saludo en estas fechas navideñas y de un 2013 propicio.

El Equipo de Tasa Express

Población culpa de la falta de viviendas a las fallas de insumos - Economía - EL UNIVERSAL

Población culpa de la falta de viviendas a las fallas de insumos - Economía - EL UNIVERSAL

Disparates: los avalúos inquilinarios

HERBERT HUDDE |  EL UNIVERSAL

martes 11 de diciembre de 2012  12:00 AM

Como ejercí la profesión de Avaluador de Inmuebles, y di clases de esa materia durante más de 15 años, creo poder hablar sobre ese tema con cierta propiedad, por lo que me permitiré algunos comentarios sobre las "avalúos" que ahora se han establecido para determinar el valor, valga la redundancia, de las viviendas dedicadas o por dedicarse al arrendamiento.

El primer disparate, quizá el mayor, es no tomar en cuenta el valor del terreno, pues las viviendas no se construyen en el aire, sino sobre la tierra, por la cual hay que pagar igualito que por el cemento, las cabillas, etc. Es más, concediendo que la tierra bruta debe ser gratis, pues "Dios se la dio a la humanidad sin costo alguno, y nadie tiene derecho a que sea suya", alguien tiene que pagar por el urbanismo que es necesario realizar para que dicha tierra sea habitable en términos razonables dentro del mundo moderno, pues ello implica la construcción de calles, de las dotaciones de servicios de aguas blancas y negras, electricidad, etc., etc., cosas que, que yo sepa, en la mayoría de los casos las hicieron y hacen los privados, y a estos, evidentemente, hubo o hay que pagarles por ese trabajo. En mi opinión, ignorar el terreno debe ser totalmente inconstitucional, pues implica que se le está arrebatando valor a una cosa por la que los propietarios, en casi todos los casos, pagaron con el sudor de sus frentes.

Además, considerar solo los costos de la construcción de las edificaciones implica que igual vale una casa en Altamira que en otras zonas, por no nombrar ninguna, en las cuales la gente simplemente construye sin pagar un céntimo por la tierra.

De igual forma, esto viola el conocido "principio" de que los 3 factores más importantes que determinan el valor de un inmueble son "ubicación, ubicación y ubicación", pues ésta donde se refleja es en el valor del terreno.

Presumo que el hecho de ignorar el terreno se debe simplemente a una orden de Papadiós, más o menos como "no me tomen en cuenta el terreno, pues la tierra debe ser del pueblo, y no hay que pagar nada por ella", por lo cual excuso a las personas que trabajaron en esto, pero como se demoraron un año en elaborar las tablas de "valor" que se acaban de publicar, yo pensaba que la ubicación, los costos de urbanismo, etc., se iban a tomar en cuenta a través de algún factor que se fijaría para cada zona, barrio o urbanización, pero nanay de eso: a igual costo de construcción de las edificaciones, igual valor. Vaya.

Sigamos. Una de las primeras cosas que se enseña en cualquier curso de avalúos, es que costo y valor son dos cosas totalmente diferentes. Si para construir un edificio se tiene que pagar por un costoso relleno y por un también costoso pilotaje, ese edificio cuesta mucho más que otro que se erige sobre un firme terreno en el que se basa directamente la estructura sobre el suelo y no hay que rellenar ni pilotear, pero la gente paga más por este último que por el primero, pues ofrece mayor grado de seguridad. La tabla de valores publicada no es una tabla de valores, sino una tabla de costos.

Otra: según he oído y leído, entre los criterios que se toman en cuenta para dar la puntuación a la vivienda con la que se entra en las tablas de valor, no figura el número de puestos de estacionamiento. ¿Es que aquí la gente estaciona siempre los carros en la calle, y jamás se roban ninguno?

Otra perla: viendo las tablas de valor, observo que un apartamento ubicado en una mamotrética torre de 35 pisos, "vale" más que otro ubicado en un pequeño edificio de 6 pisos. Desde que nací y hasta hoy en día, durante mi ya no tan corta existencia siempre tuve entendido que la cosa era al revés, pero por lo visto, como se está cambiando todo, pues resulta que ahora lo masivo vale más que lo exclusivo. Cosas de la revolución bonita.

Como avaluador entiendo que no es nada fácil, créanmelo, resolver este menudo problemita de establecer una metodología para avaluar algo así como medio o un millón de inmuebles desperdigados por todo el país, pero tampoco deben violarse los principios ancestrales de la valuación inmobiliaria.

Otros aspectos: resulta que la Superintendencia encargada de la materia, evidentemente no puede manejar más de 500.000 avalúos en un tiempo razonable, por lo que está pidiendo a la gente ofrecerse de voluntaria para realizar las inspecciones a los inmuebles, sin ninguna remuneración. Estimados amigos, las cosas no pueden manejarse así. Yo fui voluntario cuando estudiante universitario para empadronar una zona de Pinto Salinas durante un censo nacional que se hizo un domingo, cosa que hice con mucho gusto, pero ¿como va un señor a estar haciendo una inspección tras otra sin cobrar? ¿De qué va a comer?

Para terminar, me permito el siguiente comentario: haciendo unos cuantos ejercicios sobre viviendas alquiladas cuyos cánones de arrendamiento conozco y considero razonables, estando algunos incluso baratos, observo que los valores que se están obteniendo con las tablas publicadas, están enormemente por debajo de esos cánones. Ello va a traer una serie de conflictos muy agrios entre inquilinos y propietarios (de hecho ya se han presentado en cantidades industriales), pues si bien los primeros están gozando una y parte de la otra, muchos de los segundos, que vivían de esos alquileres derivados de ahorros que hicieron honestamente hace años, ahora quedan colgados de la brocha, así que siguiendo lo que escribí en un artículo hace algún tiempo sobre esta ley, la misma, y esta tabla de valores recién publicada, han condenado irremisiblemente al arrendamiento de viviendas a desaparecer totalmente, cosa de extrema gravedad para cualquier país.  

herbert_hudde@yahoo.es

Calculo del Alquiler de vivienda de 100 mts en Chacao. Se ubica en Bs 2.500

El cálculo para el valor actual de este inmueble sería de 617 mil bolívares

ENDER MARCANO |  EL UNIVERSAL

miércoles 28 de noviembre de 2012  12:00 AM

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento (Sunavi) ya ha comenzado con la formación de los inspectores que, de acuerdo al método estipulado por el Ministerio para la Vivienda y Hábitat, determinarán el valor de los alquileres. Dicha metodología podría arrojar que el costo máximo de una mensualidad para un apartamento de 100 metros cuadrados en el Municipio Chacao de Caracas sea de 2.570 bolívares. 

Para llegar a dicho canon de arrendamiento son varios los puntos que se deben atravesar. Dicho proceso comienza por la inspección del personal de la Sunavi. Este será el encargado de llenar la planilla elaborada por el Ministerio en la cual se tomarán en cuenta aspectos de la estructura del inmueble como paredes, acabados, servicios, áreas comunes, por citar algunos, dichos datos arrojarán un puntaje que será parte de la fórmula para calcular el valor del alquiler. 

En total la planilla abarca 281 elementos a evaluar divididos en tres grandes áreas: datos generales, descripción de materiales y equipos, así como descripción de características predominantes. La calificación máxima que arrojará la planilla es de más de 444 puntos para apartamentos y 473 puntos para las casas, de acuerdo a la información del Ministerio para la Vivienda. 

Fórmula para el alquiler 

Una vez lista la planilla ya se cuenta con todos los datos necesarios para determinar el valor de construcción de todo el inmueble donde se encuentra la vivienda alquilada. Para llegar a dicho precio se debe emplear el valor de reposición (costo actual del metro cuadrado) estipulado por el Ministerio, publicado el 20 de noviembre en Gaceta Oficial, el cual se cruzará con el puntaje de la evaluación. 

Un ejemplo presentado por la Sunavi en su formación de inspectores toma como referencia un apartamento de 100 metros cuadrados en Los Palos Grandes (Chacao- Caracas), con 20 años de construcción y que obtuvo un puntaje de 395 en la inspección. En ese caso el costo del metro cuadrado de construcción es de 7.150 bolívares, por tratarse de un edificio de más de 20 pisos, según el Ministerio. 

Con ese valor del metro cuadrado se calcula el precio total del edificio (incluyendo áreas comunes). Posteriormente, ese total en bolívares (en este caso 58 millones 272 mil bolívares) se divide entre el área vendible del edificio, donde se excluyen las áreas comunes. De esa operación resulta el valor de reposición actual del metro cuadrado del apartamento. 

En el ejemplo dado por la Sunavi el metro cuadrado de la vivienda arrojado es de 8.991 bolívares, lo cual al multiplicarse por los 100 metros cuadrados del apartamento en cuestión se obtiene un costo de 899 mil bolívares como el valor actual de la vivienda. 

Con ese monto aún no se puede determinar el canon de arrendamiento. Al valor actual de la vivienda se deben incorporar tres factores, que en su mayoría restan a la ecuación y están estipulados en el Reglamento de la Ley de Arrendamientos. 

El primero de ellos es el coeficiente de depreciación del inmueble. Este no sólo toma en cuenta los años de construido sino que suma la condición en la que se encuentra la vivienda, que puede ir desde excelente hasta irrecuperable. 

Luego está el coeficiente de vulnerabilidad sísmica, donde el único factor relevante es la edad de la edificación. Y finalmente se suma a la fórmula la variación por ubicación geográfica, que coloca a Anzoátegui, Monagas y Sucre como los únicos estados que suman al valor de la vivienda. 

Una vez incluidos estos tres elementos junto al valor de reposición de la vivienda se obtiene el Valor Actual del Inmueble. Volviendo al ejemplo presentado por la Sunavi el costo ahora cae a 617 mil bolívares. 

Con ese precio sí se determina el canon de arrendamiento, pues a ese monto se aplica una rentabilidad anual de 5%, por tratarse de un pequeño arrendador. Es decir, sobre dicho inmueble se pueden ganar Bs 30.850 por año, cantidad que al dividirse entre 12 arroja una mensualidad de 2.570 bolívares por el alquiler de una vivienda con 20 años de construcción, en buenas condiciones y ubicada en Los Palos Grandes. 

enmarcano@eluniversal

Entre Bs. 1860 y 8.430 fijan valor del metro cuadrado de viviendas en alquiler

MAYELA ARMAS H. |  EL UNIVERSAL

jueves 22 de noviembre de 2012  12:00 AM

El Ministerio de la Vivienda publicó los precios del metro cuadrado de los inmuebles que tendrán como fin la determinación de los cánones de arrendamiento de viviendas y ser la referencia en la venta de los apartamentos alquilados. 

La Gaceta Oficial No.40.054 del 20 de noviembre detalla los valores de reposición (metro cuadrado) de las viviendas multifamiliares (edificios) y unifamiliares (casas) y, adicionalmente, presenta el formato mediante el cual la Superintendencia de Arrendamientos ponderará estas unidades para definir los costos y luego la renta a cobrar a los inquilinos. 

De acuerdo a los tabuladores, los precios del metro cuadrado de las viviendas mulfamiliares será mínimo de 3.380 bolívares y máximo de 8.430 bolívares. En las viviendas unifamiliares la escala oscilará entre 1.860 y 7.050 bolívares. 

Hace tres semanas el ministro de la Vivienda, Ricardo Molina, destacó que "el criterio que se maneja para la valoración de los inmuebles es socialista, pues la vivienda no es una mercancía sino un elemento primordial para la satisfacción de un derecho humano". 

Retraso 

Si bien la Ley de Arrendamientos de Vivienda tiene un año de vigencia, su aplicación ha sido lenta por la mora del Ministerio de la Vivienda con la recién publicada metodología. 

Tras la vigencia de la Ley, se ordenó a la Superintendencia de Arrendamientos organizar en un lapso de tres meses el registro de contratos de alquiler, a fin de proceder a la evaluación de los acuerdos firmados entre inquilinos y propietarios. Ese registro arrancó cinco meses después de la promulgación, y aunque algunos dueños y arrendatarios consignaron los contratos, las revisiones no se habían materializado por los aspectos pendientes. 

Según el marco legal, para fijar el alquiler se tienen que tomar cuenta cinco aspectos: valor de reposición, dimensión del inmueble, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica. 

De todos esos parámetros, cuatro fueron incluidos en el reglamento de la Ley y se le asignó al Ministerio de la Vivienda la determinación de los valores de reposición, los cuales fueron publicados este 20 de noviembre de 2012. De manera que a partir de esta semana, el organismo supervisor ya debería comenzar a calcular las rentas. 

Procedimiento 

La resolución publicada ayer señala que para decidir el precio del metro cuadrado de cada vivienda previamente se realizará una inspección de la unidad habitacional, donde se revisarán aspectos constructivos, como paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias y eléctricas, instalaciones mecánicas, agua potable, puertas y cualquier otro detalle. 

Adicionalmente se tomará en cuenta si la edificación tiene ascensor y sótano, además de la cantidad de pisos. 

Para establecer el precio del metro cuadrado, según las tablas publicadas, se creó un formato especial que contempla una escala de puntos para cada estructura e instalación. 

Si luego de las inspecciones, los funcionarios determinan que el inmueble tiene una calificación inferior a 57 puntos se le establece el precio más bajo del metro cuadrado. Si se pondera con más de 444 puntos la referencia será el valor de reposición más alto. 

El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), Roberto Orta, señala que "el valor de reposición va dentro de una fórmula, de manera que al final ese precio se afecta. Puede bajar cuando se estime la depreciación del inmueble. Al final se termina castigando". 

De hecho, al valor de reposición hay que añadirle la depreciación del bien que varía según los años de la vivienda; la vulnerabilidad sísmica, que está sujeta al tiempo de construcción del inmueble, y la región geográfica, que según el reglamento, considera al Distrito Capital y al oriente del país como las zonas más costosas. 

Roberto Orta considera que esa fórmula contemplada en la Ley de Arrendamientos de Vivienda excluye aspectos como los costos de los terrenos, ubicación y accesorios. 

De acuerdo a la resolución, la escala de valores de reposición estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2013, de manera que en 2014 será revisada. 

Aplazan por un año medida que permite pagar en una cuota cotizaciones de FAOV

En Gaceta Oficial se extendió la posibilidad que tendrán las personas, que opten a un crédito hipotecario, de pagar en una sola oportunidad las 12 cotizaciones mínimas correspondientes al Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda, requisito al momento de solicitar cualquier tipo de préstamo para vivienda.

EL UNIVERSAL

jueves 11 de octubre de 2012  10:54 AM

Caracas- En la Gaceta Oficial N 40.026, que circula hoy, el Ministerio para la Vivienda y Hábitat publicó una resolución que prorroga por doce meses la medida que permite a los usuarios cancelar en una sola oportunidad las 12 cotizaciones correspondientes al Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda, trámite necesario para optar a un crédito hipotecario por Ley de Vivienda.

El artículo único de la resolución señala que "la medida permite a los usuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la posibilidad de cancelar en una sola oportunidad las 12 cotizaciones correspondientes al Fondo respectivo, necesarias para el otorgamiento de créditos a aquellos solicitantes que no las posean (...)".

En octubre del pasado año el Ministerio publicó una norma con los lineamientos de aporte al Fondo de Vivienda y en dicha norma se fijó un plazo de 12 meses para que los nuevos aportantes al sistema  realizaran el pago equivalente a un año de cotizaciones en una sola oportunidad. Ahora fue extendido hasta octubre 2013.

Al momento de solicitar algún tipo de crédito hipotecario, bien sea por FAOV o con recursos propios de las instituciones financieras, uno de los requisitos es el comprobante de la cotización en los últimos doce meses consecutivos en el FAOV

Siguen en suspenso pagos de alquileres en tribunales

En noviembre vence el plazo para que los propietarios retiren las consignaciones

EL UNIVERSAL

martes 2 de octubre de 2012  12:00 AM

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Aquiles Martini, señaló que los pagos de alquileres en los tribunales (consignaciones) continúan sin materializarse, porque se mantiene la intervención a esas instancias.

Añadió que desde el mes de marzo los tribunales no funcionan y los inquilinos no pueden realizar los depósitos. A ello se suma, que los propietarios tampoco pueden disponer de esas consignaciones, y más cuando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fija un plazo para el retiro de los recursos.

Según el texto, los dueños de los apartamentos en alquiler tienen hasta noviembre para utilizar las consignaciones y si no lo hacen, el dinero pasará a un fondo especial que manejará la Superintendencia Nacional de Arrendamientos.

Martini comentó que todavía hay retrasos con los cálculos de los cánones, porque los valores de reposición de los inmuebles no han sido notificados por el Ministerio de la Vivienda.

El presidente de la organización, señaló que la construcción de viviendas nuevas por parte del sector privado sigue en descenso, pues cada vez son menos los permisos que se están tramitando. MAH

Bs 540 mil es el precio de las viviendas del Estado

El costo de las casas oficiales es 8% más alto que el fijado a las unidades privadas

EL UNIVERSAL

sábado 29 de septiembre de 2012  12:00 AM

Esta semana el Gobierno firmó con la banca y las constructoras un convenio que contempla la producción de viviendas para la clase media con un valor máximo de 540.000 bolívares para esas unidades. 

Pero ese precio fijado a las soluciones habitacionales que hacen los entes oficiales supera al que estableció el Gobierno a las viviendas que se atienden con los recursos de la cartera hipotecaria obligatoria. 

En dicha norma se ordena a la banca financiar proyectos de los privados, cuyo precio de venta sea máximo de 500.000 bolívares. Por lo tanto, las casas de los nuevos acuerdos oficiales son 8% más costosas. 

El pasado miércoles en un acto realizado en Fuerte Tiuna, el ministro de Petróleo y presidente de Pdvsa, Rafael Ramírez, señaló que "los proyectos tienen un costo razonable y su techo es 540.000 bolívares". 

Luego, en la semana, el también presidente del Órgano Superior de la Vivienda detalló que ya se tienen acuerdos para financiar 7.150 proyectos que serán destinados a familias con ingresos de más 4 salarios mínimos (8.188 bolívares). Y agregó que "el Gobierno actuará como garante frente a la banca para que se entregue el financiamiento tanto a corto plazo para los constructores, como a largo plazo para las familias". 

Fuentes financieras señalan que los entes oficiales están contactando a grupos de instituciones para que se encarguen de dar los créditos, y hasta ahora los convenios se han pactado con cuatro bancos. 

Agregan que se contempla que el Gobierno a través de varios fondos también financie parte de los desarrollos habitacionales destinados a la clase media. MAH

Gran Misión Vivienda no se ha traducido en mayores empleos

INE reporta una tasa de desocupación en el sector de 16,2% en el segundo trimestre

YANETH FERNÁNDEZ |  EL UNIVERSAL

lunes 1 de octubre de 2012  12:00 AM

A pesar del impulso de la Gran Misión Vivienda en 2011 y la cantidad de dinero que se ha destinado para este programa social, el empleo en el sector construcción aún deja mucho que desear. 

Si bien desde el Gobierno se esperaba un gran impulso en esta materia, las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) evidencian lo contrario si se compara el reporte del segundo trimestre de 2012 con el de igual período de 2011. 

Entre abril y junio de 2011 la tasa de desocupación en el sector construcción era de 16,8% y en el segundo trimestre de este año dicha tasa es de 16,2%, apenas evidencia un leve descenso de 0,6 puntos. 

Para algunos especialistas el fenómeno que explica esta situación es que el aporte del sector público se ha "quedado corto" frente a la destrucción del empleo privado, y esto está ligado a la dificultad que tienen los empresarios para conseguir insumos, las limitaciones para atender proyectos bajo la modalidad de precompra y las expropiaciones. 

"Ver esa cifra es una evidencia más que un modelo que pretenda acorralar la inversión privada a mediano plazo es un modelo insostenible", enfatiza la fuente consultada. 

Junto a manufactura, construcción es considerado como uno de los sectores de mayor generación de plazas de trabajo en el país. Desde abril de 2011, cuando se creó la Gran Misión Vivienda, el empleo en esta rama económica ha sufrido los altos y bajos de la política oficial. 

En el tercer y cuarto trimestre del año pasado experimentó su más baja tasa de desocupación, equivalente a 13,9% y 13,2%, respectivamente. 

La meta del Ejecutivo era cerrar el 2011 con la entrega de 150 mil viviendas. 

La tendencia evidenciada en ese período no se mantuvo en los primeros tres meses de este año, cuando el INE reportó la mayor desocupación (17,8%). En el segundo trimestre experimentó una reducción y llegó a 16,2%, pero para los especialistas este porcentaje sigue siendo alto y lo que muestra es que el sector privado sigue siendo el mayor generador de empleo. 

Desde 2002 no ha habido consenso entre las políticas del Estado y el empresariado privado local. El diálogo ha sido el gran ausente en una década. 

Sin cambios significativos 

El sector construcción no es el único que no ha mostrado dinamismo laboral, las estadísticas oficiales destacan que, en el lapso del segundo trimestre de 2012 y el segundo trimestre de 2011, "en todas las ramas de actividad económica para la población desocupada no se evidenciaron cambios estadísticamente significativos". Los sectores a los que se refiere el INE son las actividades agrícolas, comercio, servicios comunales, manufactura, transporte y establecimientos financieros. 

En la comparación trimestral, el INE señala que la población ocupada se incrementó en el sector de servicios comunales, sociales y personales, y para el resto de las ramas de actividad económica se evidencia estabilidad en términos estadísticos. 

Las fuentes consultadas señalan que la manufactura, particularmente de alimentos, ha perdido fuerza como consecuencia del plan de importaciones que ha venido promoviendo el Gobierno nacional. 

Para los expertos en el área laboral uno de los grandes retos en el país es generar empleos de calidad, que permitan reducir la informalidad que, al cierre de agosto, agrupaba a 42,2% del total de ocupados (12.445.303 personas), y que se contribuya además en la reactivación del empleo en los distintos sectores del país. 

Otro de los desafíos tiene que ver con estimular la inversión. Tradicionalmente los países que han sido exitosos en materia de empleo son aquellos donde más se invierte. 

Además de esto es necesario fortalecer la capacitación de la población para hacer frente a las exigencias del mercado.

Caracas es la ciudad más cara de Latinoamérica

Según UBS le siguen Sao Paulo, Río de Janeiro y Buenos Aires

EL UNIVERSAL

domingo 16 de septiembre de 2012  12:00 AM

Caracas es la novena ciudad más cara del mundo, después de Oslo, Zurich, Tokio, Ginebra, Copenague, Nueva York, Luxemburgo y Estocolmo, según el estudio Precios y Salarios de UBS de septiembre de este año.

El sondeo que realiza anualmente el banco suizo en 72 ciudades demuestra que Delhi es la urbe más barata.

Según el ranking, en Latinoamérica le siguen a Caracas, pero de lejos, Sao Paulo en el lugar 44 y Río de Janeiro en el 45. Buenos Aires se ubica en el puesto 51, Bogotá en el 59, Santiago de Chile en el 60, México en el 63 y Lima en 65.

El informe evalúa el precio de una cesta de 122 productos y servicios, ajustados por fluctuaciones monetarias. El índice del costo de la vida fue calculado mediante la división del precio de bienes por el salario neto por hora en 15 sectores.

Por ejemplo, el estudio reseña que en Buenos Aires y en Río de Janeiro se requieren 45 minutos de trabajo para ganar lo suficiente para comprar un Big Mac. En Caracas para comprar el mismo bien se requiere trabajar 81 minutos.

Para comprar un iPhone en Bogotá se necesitan 142 horas de trabajo, en Buenos Aires 187 horas y en Caracas hay que trabajar 271 horas.RBC

40% de las viviendas ocupadas en 2010 están en construcción

VIVIENDAS | Según la banca, se han culminado 12.123 unidades

EL UNIVERSAL

sábado 15 de septiembre de 2012  12:00 AM

En noviembre de 2010 el Gobierno expropió y ocupó 57 desarrollos habitacionales a escala nacional, y de acuerdo a la información de la banca, 60% de las viviendas ubicadas en esos complejos ya se terminaron, de manera que 40% de las unidades sigue en construcción. 

El reporte de la Asociación Bancaria de Venezuela (ABV) sobre el estatus de los proyectos inmobiliarios al cierre del mes de agosto señala que en 21 meses se culminaron 12.123 unidades de las 20.264 soluciones habitacionales programadas en esos desarrollos. 

De esas viviendas listas, una parte está en la fase de protocolización, es decir, se están entregando a los propietarios. 

El resto de las casas que suman 8.307 continúan en proceso de construcción. Las instituciones financieras estiman que algunos complejos habitacionales podrían terminarse en noviembre de este año. 

Factores 

El reporte de la Asociación Bancaria detalla que varios factores han impactado en la culminación de los proyectos habitacionales. 

Uno los aspectos que ha incidido en los atrasos ha sido el problema con el suministro con cemento. Ante esa situación, el ritmo de construcción de las casas ha sido menor. 

A las fallas con los materiales se sumaron las dificultades con los servicios. Según el informe, ha habido demoras con la autorización de los servicio de electricidad y agua. 

Las instituciones financieras notifican que los cambios en las juntas administradoras también han atrasado las obras. 

Otros aspectos que han incidido en el avance han sido las restricciones legales que limitan las actividades de los promotores. Esas medidas son: la prohibición de enajenar y gravar y el bloqueo e inmovilización de las cuentas bancarias. 

Cuando hace dos años el Gobierno decidió la ocupación y expropiación de los desarrollos habitacionales notificó que dichas medidas abarcaban los terrenos, edificios, áreas comunes, almacenes, depósitos, oficinas, maquinarias, materiales, equipos y vehículos. 

Asimismo se incluían los equipos industriales, y de oficina así como los implementos de trabajo y otros materiales dispuestos para la construcción de los desarrollos urbanísticos. 

El proceso de construcción de las unidades se realiza en conjunto con el Ministerio de la Vivienda, y por los ajustes que ha efectuado el despacho, algunas obras no han avanzado al ritmo esperado. 

Las zonas donde se ubican varios desarrollos habitacionales fueron declaradas Áreas Vitales de Vivienda y Residencia (Avivir) en el segundo trimestre del año, y por el cambio, el despacho designó nuevas empresas para se encarguen de la ejecución de las viviendas, lo que además llevó a una revisión de los presupuestos para tramitar las ampliaciones de los créditos y así reactivar las obras. 

Esas áreas fueron creadas en el marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela. La Ley de Emergencia de Terrenos y Vivienda señala que en esas zonas "el Estado procede a reordenar el territorio, para destinarlo con prioridad y con urgencia, a la construcción de viviendas". 

Esos complejos habitacionales que fueron ocupados y expropiados en noviembre de 2010 fueron incluidos en la meta del plan oficial habitacional para el período 2011-2012. En dos años el objetivo es la construcción de 350 mil soluciones. 

marmas@eluniversal.com

Sin aplicarse los aspectos clave de la Ley de Alquileres

El valor de reposición de los inmuebles no se ha publicado

EL UNIVERSAL

jueves 13 de septiembre de 2012  12:00 AM

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Aquiles Martini, señaló que los aspectos clave de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que entró en vigencia el 12 de noviembre de 2011, continúan sin aplicarse.

En un comunicado, indicó que "a 10 meses de la promulgación todavía no se puede cumplir con la ley, pues la Superintendencia Nacional de Arrendamientos no ha podido desplegarse en todo el país y tampoco ha sido posible que el Ministerio de la Vivienda y Hábitat defina el valor de reposición para el cálculo regulado del precio de la vivienda y del canon de alquiler".

Aunque propietarios e inquilinos pueden registrar los contratos en el organismo, el cálculo de la renta a cobrar bajo los parámetros de la ley aún no se puede realizar.

Martini dijo que "el mercado de alquileres se ha reducido a un mínimo a nivel nacional. La Ley ha generado una mayor burocracia, un estancamiento de trámites, y desconfianza entre inquilinos y propietarios".

Agregó que "el panorama a futuro es muy incierto porque, como consecuencia de la Ley de Arrendamiento, las familias no encuentran viviendas para alquilar. Esta ley debe ser revisada y reajustada". 

Bancos pueden otorgar créditos por 100% del valor de la casa

Capacidad de pago de las familias condiciona los financiamientos

MAYELA ARMAS H. |  EL UNIVERSAL

sábado 1 de septiembre de 2012  12:00 AM

El Gobierno continúa realizando ajustes al esquema financiera para la adquisición de viviendas, y ahora ordena a los bancos entregar créditos por el 100% del valor del inmueble.

En la Gaceta Oficial N 39.997, la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario publicó los nuevos lineamientos para el otorgamiento de los préstamos hipotecarios.

En la reforma que se realizó en 2008 a la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda se estableció la entrega de financiamientos por 100% cuando la compra de las unidades se realice con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio (mecanismo que recibe los aportes de patronos y trabajadores).

Con la nueva resolución, las instituciones financieras podrán otorgar esos créditos de 100% del valor de la vivienda con los fondos de la cartera hipotecaria obligatoria (dinero propio de las entidades).

Según el artículo 1 de la norma, "sin perjuicio de lo establecido en la normativa que regula las condiciones de financiamiento que rigen el otorgamiento de los créditos para vivienda principal, y considerando la capacidad de pago del deudor, las instituciones bancarias podrán otorgar créditos hipotecarios para vivienda principal por el 100% del valor del inmueble dado en garantía según el avalúo que se practique".

Se agrega que "esos créditos se otorgarán recursos propios de los bancos, del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda o cualquier otra fuente de financiamiento proveniente del Estado que determine el Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat".

Añade que "el otorgamiento de los créditos (por el 100%) estarán dirigidos a la adquisición, autoconstrucción, ampliación o mejora de vivienda principal de acuerdo a los lineamientos del Ministerio".

Esquema de aprobación 

Fuentes financieras explican que la entrega de esos préstamos dependerá de los ingresos y la capacidad para atender los cuotas mensuales. Agregan que si las personas califican se autorizan los créditos.

Por ejemplo, si una familia contempla adquirir una vivienda con un costo de 500.000 bolívares y sus ingresos le permiten recibir un financiamiento por el monto igual al valor de la casa, es decir, 500.000 bolívares, se da el crédito de 100%.

De calificar, las familias no tendrían que gestionar la cuota inicial, el monto que se entrega previamente al comprador y que equivale al 20% del costo de la unidad.

Las fuentes apuntan que si las familias no califican con sus ingresos para esta modalidad de crédito, los préstamos para la adquisición de viviendas se seguirían otorgados bajo otros parámetros. Eso significa que los bancos financiarán entre 80 y 85% del costo del inmueble.

Interpretación 

Para permitir a las instituciones autorizar esos créditos, las autoridades realizaron una interpretación de la Ley de Instituciones del Sector Bancario.

Ese marco legal en su artículo 100 "prohíbe, entre otros aspectos, a las instituciones bancarias otorgar préstamos hipotecarios por montos mayores al 85% del valor del inmueble dado en garantía según el avalúo que se practique".

Pero el artículo 104 de la Ley apunta que "las limitaciones que allí se señalan (en la ley) no serán aplicables cuando se trate de créditos de carteras dirigidas o programas de financiamiento para sectores económicos específicos".