El Estado amplió el control en el mercado inmobiliario

MAYELA ARMAS H.

jueves 27 de diciembre de 2012  12:00 AM

En 2012 arrancó la aplicación de la Ley de Arrendamientos de Vivienda y la Ley contra la Estafa Inmobiliaria que permiten al Estado tener un mayor control en el mercado de alquileres así como en la construcción de viviendas nuevas. 

En manos del Gobierno está la fijación de los cánones de arrendamiento y del precio de venta de las casas alquiladas, además de la revisión de los proyectos del sector privado. A lo que se añade el dominio en la producción y distribución de los insumos del sector. 

Los alquileres 

A fines de 2011 entró en vigencia la Ley de Alquileres, pero fue en noviembre de este año cuando comenzó a regir el marco legal, luego de que el Ministerio de la Vivienda publicara las normas complementarias. 

Ahora el Gobierno ya puede revisar los contratos y fijar los cánones de arrendamientos. Para el cálculo se toman en cuenta cinco aspectos: el precio del metro cuadrado, las dimensiones del inmueble, la vulnerabilidad sísmica, la depreciación y la región geográfica. 

Para el Ejecutivo Nacional el precio del metro cuadrado más alto de las viviendas alquiladas es 8.430 bolívares, parámetro similar al establecido a las casas de la Gran Misión Vivienda. 

Ese valor no sólo se utilizará para estimar la renta que deben pagar los inquilinos, sino también para el proceso de venta de las unidades arrendadas. 

De acuerdo al instrumento jurídico, el costo del metro cuadrado será la referencia para la negociación que tienen que realizar los propietarios con los inquilinos que habitan en los inmuebles que tienen más de 20 años destinados al alquiler. Dicho procedimiento es gestionado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos. 

Los representantes del sector inmobiliario han señalado que con las regulaciones previas, el mercado de alquileres se había reducido y con la nueva Ley las operaciones han bajado más. 

El pasado mes de noviembre la Cámara Metropolitana Inmobiliaria presentó un estudio en el que notificó que desde el 2002 hasta el primer semestre de este 2012 la oferta de inmuebles en alquiler en la Gran Caracas se redujo en 73%. 

Construcción 

Las restricciones también se han extendido a la construcción de las viviendas nuevas. 

En abril de este año entró en vigencia la Ley contra la Estafa Inmobiliaria que obliga a las empresas a cumplir con más requisitos para el arranque de los desarrollos habitacionales. 

Las constructoras al iniciar las obras, más allá de los permisos municipales y ambientales, tienen que pasar previamente por el Ministerio de la Vivienda, que se encargará de calificar las unidades. Sin el aval del despacho, las empresas no pueden solicitar los créditos de la gaveta hipotecaria. 

Adicionalmente, las constructoras tienen que terminar las viviendas en un plazo de 24 meses y si hay retrasos tienen que indemnizar a los compradores por cada día de retardo. A la par, las empresas deben constituir una fianza. 

Si las constructoras deciden ir por la vía de la cartera hipotecaria, las unidades las tienen que ofertar a un precio máximo de 500.000 bolívares. 

Representantes del sector construcción apuntan que son pocas las empresas que están presentando obras nuevas por los requisitos fijados, y por esa situación, la banca ya enfrenta problemas para cumplir con la gaveta para proyectos. 

Tomado de    EL UNIVERSAL

El Estado amplió el control en la construcción de viviendas

CAMBIO DE MODELO

El dominio se ha ejercido mediante regulaciones y nacionalizaciones

Por la falta de insumos y los nuevos marcos legales los privados tienen 146 mil unidades paradas o sin iniciar ARCHIVO

MAYELA ARMAS H. |  EL UNIVERSAL

jueves 9 de agosto de 2012  12:00 AM

En 2007 el Estado decidió ampliar el dominio en las denominadas actividades estratégicas, lo que abarcó al sector construcción, y en cinco años el control en esa área se ha ejercido mediante las nacionalizaciones de empresas, las regulaciones y las ocupaciones de desarrollos habitacionales.

Si bien la participación estatal se ha registrado en gran parte de la construcción general, en la producción de viviendas se ha reflejado más, debido a las normativas que se han impuesto desde el 2009.

Hace tres años el Ejecutivo inició el cerco cuando el para entonces Ministerio de Obras Públicas prohibió la aplicación del índice de precios al consumidor en la preventa de inmuebles, lo cual obligó a las constructoras a realizar una revisión de los contratos. Y a partir de ese momento, las operaciones en el mercado primario empezaron a mermar.

El Estado siguió con las acciones, y aunado a esa prohibición, reformó la Ley de Acceso a los Bienes y Servicios para fijar medidas preventivas sobre los bienes inmuebles cuando se detecten abusos de las constructoras. Luego se aprobó la Ley de Tierras Urbanas, que declara de utilidad pública e interés social todas las tierras sin uso y limita la disposición (venta) de los terrenos.

Las medidas no cesaron. En 2010 no se aprobaron nuevas leyes, pero sí fueron constantes las amenazas al sector hasta que en noviembre de ese año se autorizó la expropiación y ocupación de 57 desarrollos habitacionales en varios estados, bajo el argumento de que las constructoras incumplieron con las normativas y se retrasaron en la entrega de los proyectos. Esas soluciones posteriormente pasaron a engrosar la meta de producción de casas de los entes oficiales.

El cerco se siguió extendiendo en 2011 y 2012 cuando se autorizaron la reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Dichas normas imponen más pasos a la producción de viviendas.

En la Ley de Alquileres las constructoras tienen que destinar un porcentaje de las unidades nuevas al arrendamiento y por esa obligatoriedad, deben informar al Ministerio de la Vivienda la cantidad de casas a realizar, y sin la carta aval del despacho no se pueden iniciar los desarrollos.

A esas exigencias se suman las previstas en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, que ordena a las empresas a registrarse ante una dependencia del despacho de la Vivienda y presentar una fianza por el 100% del costo de la obra. Ante ello, las constructoras ahora tardan más en arrancar los proyectos.

Situación diferente enfrentan los entes oficiales. Por la emergencia generada por las lluvias de diciembre de 2010, el pasado año el Gobierno redactó la Ley de Emergencia de Terrenos y Vivienda y la Ley de Propiedad Familiar, que aunque contemplan ocupaciones de bienes e imponen condiciones a los beneficiarios de las unidades, le permite al Gobierno avanzar en la producción de soluciones habitacionales.

Las acciones del Estado llegan hasta los financiamientos. En los últimos decretos de la gaveta hipotecaria se ha fijado que la asignación de fondos a los desarrollos requiere de la aprobación previa del Órgano Superior de la Vivienda.

Mercado público 

Más allá de la estructura legal creada, el Estado también ejerce el dominio en la producción y distribución de los materiales clave del sector construcción como cabillas, cemento, agregados y bloques.

El Gobierno en el Plan Socialista 2007-2013 notificó que era fundamental la inversión pública en la producción de insumos de la construcción. Por ello, entre 2008 y 2010 nacionalizó las siderúrgicas y las cementeras, y ahora maneja el 90% de la fabricación de los materiales.

Pero las cifras oficiales muestran que después de las nacionalizaciones la producción ya no es similar a la generada en otros períodos, y por ejemplo, al cierre de 2011 la fabricación de cabillas estuvo 19% por debajo de la registrada en 2007.

Con el lanzamiento de la Gran Misión Vivienda Venezuela el dominio estatal con los insumos ha sido mayor, pues se extendió a la distribución.

Y en un contexto de producción insuficiente, el Ejecutivo decidió que la prioridad en la asignación de los materiales es para los proyectos del plan oficial, lo que ha afectado la ejecución de las obras privadas.

Por las regulaciones y la falta de insumos, las casas paradas o sin iniciar de los privados superan las 146 mil.