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jueves, 17 de noviembre de 2016

Soitave promueve valor razonable de inmuebles


El Impulso.com Nov. 16 de 2016


El  martes 22 de Noviembre de 2016 se dictará este seminario

En tiempos de crisis todas las estructuras sociales se ven debilitadas. Ningún área, ni ningún escenario político, social, jurídico o económico se ven ajenos a esta realidad. Por tal motivo, y con el fin de reflexionar sobre los conceptos, criterios, aspectos y acciones que debe desarrollar el profesional inmobiliario en tiempos de inseguridad jurídica y alta distorsión económica, la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (Soitave) desarrollará el taller: Valor razonable de un inmueble en escenarios de alta incertidumbre económica y jurídica.
La actividad, tal y como informaron los ingenieros Ana Díaz (presidenta de Soitave Lara), Víctor Alvarado (tesorero de Soitave Lara) y el arquitecto Dany Barrera (vicepresidente de Soitave Lara), estará dirigido a profesionales y asesores inmobiliarios, abogados, apoderados, administradores, contadores, representantes y propietarios que deseen comprender y profundizar sobre valoración de inmuebles y comportamientos del mercado inmobiliario en tiempos de alta incertidumbre económica y jurídica.

Así mismo -continúo Díaz- el taller será impartido por el ingeniero civil Arturo Facchin Olavarría, quien posee 29 años de experiencia en el área de proyectos e inspecciones de obras civiles, 16 años en el área de tasación e investigación inmobiliaria y tiene en su haber una larga trayectoria como ponente en simposios, congresos y talleres, lo que le acredita como un facilitador de altura y hará del taller una experiencia realmente significativa en términos académicos y profesionales, sentenció.
Ahora bien, con relación a la línea temática que se seguirá en este taller, Alvarado reiteró que tendrá un poco de antecedentes históricos sobre las premisas de valoración, se hablará de distorsiones macroeconómicas actuales, fases y ciclos inmobiliarios, fuentes de información disponible, reflexiones sobre el valor razonable de un inmueble, entre otros tópicos que abarcarán.

Es importante destacar que el taller será debidamente certificado por el Colegio de Ingenieros y la Sociedad Ingeniería de Tasación de Venezuela.

viernes, 29 de mayo de 2015

Caída del 25% del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2015 en Venezuela


Habló de la dificultades en el acceso al crédito y destacó la importancia de evaluar la información sobre el comportamiento del mercado secundario


En el foro Perspectivas económicas 2015: una visión para el mercado Inmobiliario" realizado en el Zulia, el presidente de la cámara inmobiliaria Martini Pietri hizo un análisis del mercado inmobiliario actual planteó que hubo una caida de un 25% en el primer trimestre de 2015.




imagen cámara inmobiliaria

Destacó que se debe ampliar el acceso a la cartera de créditos para que sea accesible a más personas. 

También se refirió a la importancia que se salvaguarde el valor de los inmuebles a través de la garantía de la seguridad ciudadana y también de la necesidad de monitoriar el comportamiento del mercado inmobiliario a través del acceso a los referenciales en Registros Inmobiliarios. 


Respecto al tema de la Ley de Arrendamiento Comercial se debe establecer la metodología para la determinación del costo de reposición de la edificación.

Sobre el mercado de arrendamiento explico que se debe llegar a acuerdos que consideren los derechos de propietarios e inquilinos en la fijación del valor y que se estableciera este sin la necesidad de que el gobierno intervenga. Tambien que se debe desarrollar el mercado de vivienda para alquiler para quienes no puedan adquirirla.


martes, 15 de abril de 2014

Ajuste de precios de vivienda no cubre costos de construcción


El gobierno fijó en 1,7 millones de bolívares el valor máximo de las unidades que se construyan en Caracas a través de la cartera hipotecaria. Los montos se establecieron por metro cuadrado

NICOLLE YAPUR

El Ministerio de Vivienda y Hábitat modificó los topes establecidos en los precios de las viviendas que se construyen a través de la cartera hipotecaria y que no forman parte de la Gran Misión Vivienda. Fijó dos tipos de parámetros, uno para Caracas y otro para el resto del país, con nuevos precios por metro cuadrado.
Como resultado, en los municipios Libertador, Sucre, Chacao, Baruta y El Hatillo las viviendas con un máximo de 80 metros cuadrados podrán tener un valor máximo de venta de entre 848.000 bolívares (viviendas tetrafamiliares) y 1,7 millones de bolívares (viviendas multifamiliares con 6 o más pisos). Las  unifamiliares podrán costar hasta 1,07 millones de bolívares y las multifamilares de entre 3 y 5 pisos 1,1 millones de bolívares.
Los precios incluyen el terreno, urbanismo, áreas comunes y equipamiento básico y son hasta 140% superiores a los de la resolución anterior, que fijaba como precio máximo 500.000 bolívares. Sin embargo, se encuentran entre 25% y 35% por debajo de los costos reales, dijo el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini Pietri.
En el interior del país, la diferencia entre los nuevos precios y el tope anterior de 500.000 bolívares es mucho menor. Las unidades unifamiliares costarían 679,2 millones de bolívares  y 1,1 millones de bolívares las multifamiliares con 6 o más pisos, que serían las más caras.
“Esa es una de las distorsiones; pareciera que en el interior el terreno pudiera ser más barato, pero hay lugares que son más caros, como Porlamar, por los costos de distribución”, agregó.
Otra fuente del sector señaló que establecer los precios por metro cuadrado hace que sea aún menos factible la construcción privada. “Antes, cuando estabas corto con el precio de venta podías bajar la cantidad de metros cuadrados. Ahora no tienes alternativa”, expresó.
Añadió que en mayo viene un aumento de salarios por contrato colectivo, que impactará entre 10% y 12% los costos de la vivienda. Afirmó que la medida no reactivará la construcción privada, no fue acordada con el sector.
Martini recordó que, simultáneamente con este ajuste, se debe incrementar el tope de los créditos hipotecarios otorgados a través del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda.

lunes, 25 de noviembre de 2013

Cuánto cuesta una nevera en Venezuela y otras distorsiones en la “guerra económica”

Por Prodavinci

Este trabajo, realizado entre Anabella Abadi, Bárbara Lira y Daniel Ragua, analistas de ODH Grupo Consultor, bajo la dirección de Richard Obuchi, contextualiza en la Venezuela actual las dinámicas de los costos de producción y comercialización, indica cómo el ambiente generado por las políticas públicas incide en la producción y cómo todo estoo afecta las formas de consumo del venezolano.

“Yo busqué en Google cuál era la nevera más cara del mundo y me encontré con un refrigerador en Nueva York que se vende, al cambio (oficial de 6,3 Bs/US$), en 261.450 Bs.” dijo Jorge Rodríguez desde la pantalla de VTV. Según explicó, una tienda en específico vendía una nevera a BsF 817.000, encontrándose entonces en Venezuela una nevera que –a bolívares fuertes- costaba más que la considerada la más cara del mundo. Si bien para esta investigación resulta imposible tener acceso la contabilidad de la empresa referida, los argumentos económicos empleados para contextualizar este costo sí pueden ser analizados.
El análisis de Jorge Rodríguez sugiere que el vendedor local de la nevera obtiene un margen elevadísimo de beneficios, lo que los economistas denominan un beneficio “extraordinario”. Ante esta situación, es probable que una de las primeras cosas que piense un economista –en ausencia de información adicional- es que nos encontramos en una situación donde se producen bajos niveles de competencia. La explicación es sencilla, si puedes comprar una nevera a BsF 261.000  y la puedes vender al triple o más lo natural, sería pensar que muchas otras personas quisieran realizar la misma actividad y obtener niveles similares de ganancia. Por supuesto, a medida que aparecen más vendedores de nevera se incrementa la oferta, el precio disminuya y las ganancias se diluyan hasta alcanzar niveles en que resulte poco atractivo para nuevos participantes entrar a este mercado. Cuando está dinámica no ocurre, y un vendedor puede obtener ganancias elevadas de forma persistente, los economistas suelen buscar algún tipo de barrera o restricción (o quizás alguna distorsión) en el funcionamiento del mercado. Algo que impide que se produzca un nivel de competencia más intenso en el mercado.
En el caso de las neveras, resulta evidente que el problema tiene su origen en que no es fácil comprar una nevera en otro país para venderla en Venezuela.  ¿Incluyó el alcalde Rodríguez en su cálculo el hecho de que el control de cambio implica que el gobierno determina quién, cómo, cuándo, para qué, a qué precio y en cuál cantidad un agente económico puede recibir divisas al tipo de cambio oficial? Este hecho por si sólo podria explicar que haya poca competencia en precios en el mercado de neveras en Venezuela. Sin embargo, y de mayor relevancia para el análisis de las medidas adoptadas recientemente por Maduro, el razonamiento de Rodríguez parte de la premisa que el único costo relevante para vender una nevera en Venezuela es el costo de adquisición al tipo de cambio oficial.
¿Incluyó Rodríguez todos los costos de importación, transporte, servicios, alquileres y pasivos laborales de Nasri? ¿O consideró si los comerciantes debieron usar divisas del mercado negro? Vender una nevera en Caracas no es lo mismo que venderla en Nueva York. El proceso que va desde fabricar la nevera hasta ponerla en la vitrina no es el mismo y, en consecuencia, no puede costar lo mismo.
En el más reciente cambio de prioridades de Nicolás Maduro, el foco de acción es la lucha contra la “especulación”. En la ofensiva contra la “guerra económica” el Órgano Superior de la Economía ha realizado –a la fecha- 1.500 fiscalizaciones, en las que vemos calcular “sobreprecios”  considerando solo el costo de compra de la mercancía. Pero, ¿se consideran los otros costos, no solo en términos contables, sino también en tiempo, riesgos e incertidumbre?
Hacer negocios en Venezuela es muy difícil. Según el Banco Mundial, Venezuela es considerado el 9no peor país del mundo para hacer negocios, ya que: no se protege a los inversionistas; se requieren 17 permisos y 144 días para poder abrir un negocio; tarda 381 días adquirir permisos de construcción, 158 para obtener el servicio eléctrico y 38 para registrar una propiedad; importar una mercancía tarda –en promedio- 82 días; y el pago de impuestos, además de comprometer 3/5 partes de las ganancias brutas, implica 71 pagos por año, teniendo que invertir 792 horas (99 días laborales hábiles). Además, sabiendo que Venezuela es una economía altamente dependiente de las importaciones, resulta altamente problemático que Cadivi tarde entre 30 y 145 días para liquidar divisas; vale decir que las ineficiencias en la liquidación implicó una deuda de US$ 12.000 millones con el sector privado para septiembre de 2013.
¿Cuánto cuesta vender? Suponiendo que la empresa es manufacturera, los costos de producción incluyen: local (agua, electricidad, luz y teléfono), mantenimiento de la maquinaria, materia prima (que probablemente tenga un componente importado) y costos laborales. Además, la empresa debe incurrir en costos administrativos: mantenimiento de la contabilidad, solvencias, trámites Cadivi y Sicad, trámites para sacar mercancía de los puertos, etc. Si la empresa es importadora y distribuidora, si bien no debe incurrir en costos de producción, tiene que cubrir costos laborales y de local, elevados costos burocráticos para las importaciones y muy probablemente debe recurrir al mercado paralelo para obtener divisas suficientes. Mientras que entre 2003 y 2011, el sector privado debió comprar un promedio de  US$ 7.834 millones por año en divisas en el mercado paralelo para cubrir las importaciones, solo en 2012 tuvo que adquirir US$ 19.473 millones.
¿Y si no hay? Un kilo de leche en polvo está regulado en BsF 30,37, pero en un establecimiento informal se puede conseguir a precios que varían entre Bs. 80 y 120. Por un lado, el comerciante informal toma ventaja de la demanda más elevada, por la escasez relativa del producto, pero a su vez también incluye como costos las horas de cola hechas en múltiples ocasiones y establecimientos para conseguir el producto o el mecanismo que emplee para obtener el producto. Por otro lado, ese comerciante sabe que hay personas dispuestas a pagar un precio superior al regulado. Tanto el buhonero descrito como el vendedor de electrodomésticos se enfrentan al mismo problema de fondo: es difícil conseguir la mercancía dadas las restricciones en la oferta. Esa dificultad implica que los comerciantes (grandes, medianos o pequeños) deben hacer mayores esfuerzos para reponer sus inventarios, mientras que los consumidores están dispuestos a pagar precios superiores para obtener los productos, que son escasos y consideran necesarios. Esta disposición a pagar “más caro” es aún mayor  porque: (1) hay una creciente liquidez monetaria, alimentada por el gasto público; (2) los altos niveles de inflación implican que todo es más caro de mes a mes; y (3) vivimos con el prospecto de una economía sin inventarios. En resumen, si el venezolano no compra hoy, mañana el dinero no le alcanzará o no conseguirá los productos.
¿Cuánto cuesta reponer inventarios? Los comerciantes no pueden fijar precios considerando únicamente lo que les costó adquirir un producto. Los comerciantes deben estimar cuánto costará comprar la mercancía para reponer el inventario, por lo que deben considerar cuando menos la inflación estimada. Además, si se trata de bienes importados, es fundamental considerar las posibilidades de que les aprueben o no divisas según las prioridades establecidas por el Gobierno Central; y que las liquiden o no según la disponibilidad de divisas.
Cada vez hay menos productores. Entre 2001 y 2013 el número de patronos y empleadores en el país se redujo en más de 205 mil, de acuerdo al INE. Además, Consecomercio explica que en los últimos 10 años han cerrado 4.000 industrias en el país. La importante contracción que ha sufrido el aparato productivo privado se debe, entre otras cosas, a: (1) problemas de acceso a la materia prima, mucha de ella importada con divisas que Cadivi liquida con importantes retrasos; (2) menor disponibilidad de insumos básicos, industrias que fueron nacionalizadas en 2007 y cuya producción viene en detrimento; (3) fallas en el servicio eléctrico que paralizan operaciones de forma recurrente; (4) precios regulados que no se ajustan a los crecientes costos; (5) el irrespeto a la propiedad privada, que se  ha traducido en más de 1.000 expropiaciones, muchas sin pago del justiprecio.
Todo lo anterior muestra a una Venezuela en que es difícil producir o hacer negocios, por lo que cada vez cuenta con menos productores y menos producción, y se hace más dependiente de lo importado. Menos producción, menos empresas, dificultades para acceder a divisas e insumos, implican una situación donde hay problemas de abastecimiento y una inflación persistente; y donde una nevera se vende a BsF 871.000, mientras que –a cambio oficial de 6,3 BsF/US$- la más cara del mundo cuesta BsF 261.000 en Nueva York. La lucha contra la especulación, mediante una lógica únicamente de fiscalización y control no va a funcionar hasta tanto se restablezca la confianza en la economía venezolana, se incrementen las inversiones y, en última instancia, se permita que sean los incrementos en la oferta  lo que disminuyan los precios y mejoren el abastecimiento. Si algo demuestran las largas colas que han durado más de una semana, es que no muchos piensan que el año que viene tendremos comercios más abastecidos y con mejores precios.
Al final, no es que todo es cada vez más caro, es que el valor de nuestra moneda es cada vez menor; y la usura y la especulación no son más que síntomas de una economía que está mal.

viernes, 26 de julio de 2013

El Mercado de Alquileres inexistente

El mercado de alquileres desapareció


Escrito por Marianli Suárez Valera/Fotos: Dedwison Álvarez
El Impulso
-Hasta diciembre de 2012, a través de un estudio de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, basado en la capacidad arrendataria, la oferta de viviendas había disminuido en un 70%. El mercado de alquileres en la actualidad es prácticamente inexistente, son pocos los propietarios que se arriesgan a dar en calidad de arrendamiento sus inmuebles, luego de la promulgación de una Ley de Arrenda-miento que ha beneficiado sólo a los inquilinos y deja desamparados a los propietarios.

Así lo expresó el abogado Roberto Orta Martínez, especialista en materia Inmobiliaria y presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), durante un taller organizado por la Cámara Inmobiliaria del estado Lara, el cual contó con la participación del especialista en derecho inmobiliario Euclides Sebastiani, quien destacó la actualidad y alcance de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda.

También, durante el encuentro se destacaron las fallas desde el punto de vista operativo de la Superintendencia de Arrendamien-tos, que vino a sustituir a 335 oficinas de inquilinato, repartidas en todos los municipios del país.

“Existe una carencia operativa para el seguimiento de los casos. Primeramente no poseen un presupuesto propio para la instalación de las oficinas, que sólo cuentan con tres funcionarios para atender a todo un estado de cinco millones de Habitantes. Los procedimientos son interminables, la regulación de los cánones de arrendamiento no se están realizando por ausencia de fiscales”, indicó Orta.

La promesa principal ofrecida por quienes impulsaron la ley en la Asamblea Nacional, que era la de regular el mercado, no se cumplió.

Aún se encuentran vigentes los mismos alquileres del año 2002, con tarifas de 150 bolívares, que no se corresponden con la unidad habitacional.

“Hemos llegado a un punto de quiebre, donde no sólo se interpone la Ley de Arrendamiento y la Ley contra el Desalojo, sino también 10 años de congelación de las viviendas reguladas”.

La propuesta es una reforma a estas leyes, donde se preserven los aspectos positivos procedimentales y se logre el equilibrio y la seguridad jurídica tanto para el arrendatario como para los inquilinos.

Rentabilidad cero


Factores como el precio del inmueble, el canon de arrendamiento y la rentabilidad para el alquiler de viviendas no se corresponde con la realidad que se vive en el país, destacó el especialista Euclides Sebastiani.

“Un contrato de arrendamiento significa la prestación de un inmueble para su uso y en contraprestación de un canon y en algún momento el propietario debe recuperar su inmueble. Los inquilinos conocen esta condición desde el primer momento, pero con el vacío de la ley no se garantizan los mecanismos para esta devolución”.

Así mismo, resaltó que los cambios deben comenzar por la eliminación del órgano administrativo, con el cual nunca se logrará ningún cometido.

“Las decisiones nunca se ejecutarán y las partes terminarán en los tribunales. La superintendencia debe tener competencias como la regulación de inmuebles y llevar censos, pero en materia de desalojo no puede continuar trabajando”.

“El problema en Lara es grave, sobre todo para aquellas personas jóvenes que están en búsqueda de una vivienda a fin de comenzar a hacer sus vidas en pareja e independientes. No hay oferta para arrendar y los inquilinos que saben que los propietarios necesitan el inmueble, no tienen a dónde ir, y por ende no devuelven la vivienda. Por ello el mercado inmobiliario ha quedado prácticamente nulo”.

Sin oferta inmobiliaria


“Prácticamente en el mercado ha disminuido en 82% la oferta de vivienda en alquileres en Caracas y en general 72%, basado en los periódicos de circulación nacional expresado por la Cámara Inmobiliaria. ¿Cómo se puede hacer ver que hay plena oferta en vivienda cuando no es cierto?“, indicó Orta.

“Los efectos de la ley han sido nefastos, y los mismos oficialistas ante la AN saben que cometieron un grave error. Por ende haremos nuestras propuestas que mejoren el sector inmobiliario que preserve los derechos y permitan la recuperación de la vivienda”.

“Las personas que están en la búsqueda de un inmueble por no contar con el poder adquisitivo para comprarlo, están perdiendo las opciones y se implanta la figura del “arrimado”. Esta es una ley que más que coadyuvar en la situación habitacional está llevando al desespero de la población”, expresó Sebastiani

La situación del estado Lara es la misma de todo el país. Hoy en día no hay mercado arrendaticio. Antes de la promulgación de la Ley ya existían más de 3.500 casos de desalojo en tribunales, los cuales fuero paralizados con la entrada en vigencia del Decreto contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas. A ello se suman los nuevos casos.

Compra y venta


Las nuevas Resoluciones del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat así como la nueva jurisprudencia sobre opciones de compra-venta también son un factor a tomar en cuenta. Actualmente las opciones de compra-venta contemplan penalidades que van desde 25% a 100% del valor adelantado como inicial por el comprador. Esta medida podría revertirse contra los compradores. Eventualmente, los vendedores desistirían de negociación por el bajo monto que tendrían que otorgar al comprador.

Desequilibrio


El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), Roberto Orta Martínez, acotó que “el Ministerio de la Vivienda y Hábitat tardó doce meses en fijar el valor” de los inmuebles, después de tener un año de aprobada la Ley de Arrendamiento.

Asimismo, manifestó que “en un año ni un avalúo ni una regulación de alquileres, es decir, que el argumento de que se venía controlar el mercado y a bajar los alquileres no ha sucedido“.

“Sí se ha afectado el derecho a la propiedad incluyendo el de los pequeños propietarios, porque cuando acude a un tribunal y le dan una sentencia a favor del mismo, éste debe ir al Ministerio de la Vivienda, coordinar con la Superintendencia de Arrendamiento para esperar que esa instancia le dé un refugio al inquilino saliente. Hasta ahora no conocemos ningún procedimiento que haya pasado un inquilino al refugio“.

“El tema del valor del inmueble está paralizado y así como la terminación de los juicios y la restitución de la propiedad a sus propietarios. No se puede tapar el sol con un dedo, esto como política habitacional ha sido un fracaso“, destacó el abogado Euclides Sebastiani, ex director de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Iribarren y experto en derecho inmobiliario.

“La ley tiene varias inconsistencias, principalmente el canon de arrendamiento. Se estableció una regulación de alquileres que no se ajusta a la realidad, con montos irrisorios, incluso muchos inquilinos pagan más de condominio que por el alquiler de las viviendas. Aunado a ello, los propietarios no tienen garantías de derecho de propiedad, no saben cuando podrán recuperar su inmueble. No hay una estabilidad jurídica, obligando a los propietarios a no ofertar los inmuebles para el arrendamiento, y dejando al mercado en decadencia”.

“Esta Ley vino prácticamente a cerrar el mercado arrendatario en Venezuela. A pesar que contó con la participación de la Cámara Inmobiliaria en todo el país, con foros de calle y muy divulgada conjuntamente con los miembros de la Comisión de Administración de Bienes y Servicios de la AN, lamentablemente no se escuchó al sector privado, sino sólo a un sector: Los inquilinos”, expresó Shoymei Lau, presidenta Cámara Inmobiliaria en el estado Lara.

“Los inquilinos eran los “Débiles jurídicos” pero se invirtieron los papeles, ahora los propietarios padecen de la violación de sus derechos. No existe un equilibrio, paz, armonía y bienestar a los ciudadano, si una Ley no cumple con estos requisitos está perjudicando al pueblo”.

“Se están violando los derechos a la propiedad privada, en un país donde hace 15 años se está tratando de violar la Constitución de alguna u otra manera”.

domingo, 14 de julio de 2013

De poseedor del inmueble a propietario

De poseedor del inmueble a propietario

12.07.2013
10:11 AM
Desde el año 1990, Juan habita con su cónyuge e hijos el inmueble que le sirve de vivienda. Esta posesión legítima la ejercita de forma continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y como un buen padre de familia. Juan desea obtener el título de propiedad del inmueble (terreno y casa), para ello acude al tribunal.

Se trata de la demanda por prescripción adquisitiva de propiedad a favor del poseedor Juan, y se intenta contra quien figura como propietario en la oficina de Registro Inmobiliario. Explica el demandante que sobre la parcela de terreno que ocupa construyó a sus propias expensas, con ánimo de dueño, tres casas en las cuales reside en una con su esposa y las otras sus hijos las disfrutan. Para que el tribunal le conceda el título de propiedad al poseedor del inmueble, deberá demostrar que ha mantenido la posesión durante veinte años consecutivos.

Asimismo el demandante relatará cómo llegó a poseer el bien objeto de la prescripción. Al respecto en nuestra condición de abogados hicimos valer ante el juzgado que siendo la posesión una situación de hecho, las pruebas por excelencia son la testimonial y la inspección ocular practicada por un funcionario público.

La sentencia contentiva del Decreto de Titularidad de la Propiedad del inmueble valora las declaraciones de tres testigos promovidos por el reclamante quienes coinciden en afirmar y dar fe que Juan es y ha sido ocupante del inmueble por más de veinte años. En sus dichos también confirman que Juan ha cuidado y mantenido el inmueble con ánimo de dueño durante este tiempo. Por los razonamientos jurídicos expuestos, el tribunal de la causa estimó que con las pruebas aportadas por el demandante está acreditado que este ha poseído por más de veinte años el bien y que lo ha hecho con ánimo de dueño. Por su parte el demandado no logró desvirtuar ninguno de los alegatos de su contendor. Por último, el juez declaró con lugar la demanda por Prescripción Adquisitiva en provecho de Juan y ordenó: "... téngase al ciudadano Juan... como legítimo propietario del inmueble consistente en tres casas o edificaciones construidas sobre la parcela de terreno ubicada en... , con una superficie de... , con los linderos siguientes... ". La sentencia definitiva ordena que se envíe oficio con copia certificada de la misma a la oficina de Registro Subalterno Inmobiliario del Municipio respectivo para que se protocolice o inscriba el asiento y sea tomado como título de propiedad del inmueble a favor de Juan.

Doctor en Derecho Constitucional


lunes, 31 de diciembre de 2012

Feliz 2013!!!


Este año que finaliza ha sido de gran esfuerzo y trabajo para cada uno de nosotros en cada área, y particularmente de grandes desafios para los venezolanos.

Votemos para que en este nuevo año unamos esfuerzos para la búsqueda de mayores logros, en concordia y armonía, para construir el país que deseamos.

Que este 2013 sea de grandes transformaciones y cambios para ese logro

Son los deseos del Equipo de TasaExpress.com

sábado, 29 de diciembre de 2012

Solo 94 mil viviendas se han construido, gobierno cuenta reparación como vivienda


EL UNIVERSAL
sábado 29 de diciembre de 2012  02:12 PM
Caracas.- El coordinador nacional de Primero Justicia, Julio Borges, afirmó que el anuncio acerca del cumplimiento del 99% de la meta del Gobierno Nacional en materia de vivienda para 2012, es falso. La declaración sobre el sector habitacional fue emitida por el ministro de Energía y Petróleo, Rafael Ramírez. "Se trata del mismo show mediático, que queda desmontado cuando vemos a tantas familias viviendo en refugios", explicó.

Afirmó que a través de la llamada "Operación Lupa", ejecutada por el partido, se pudo constatar que el objetivo de construir 200 mil viviendas este año, solo se levantaron 94 mil.

El parlamentario apuntó que Ramírez "miente",  y usa las cifras de las unidades habitacionales construidas por el Poder Popular "como si la reparación de una vivienda redujera el déficit".

"En esta oportunidad el invento fue mayor, porque de las supuestas 200 mil viviendas el ministro aseguró que el Gobierno construyó apenas 58.589 viviendas y el Poder Popular supuestamente aportó 89.053, el resto para completar correspondió al sector privado con 52.438", aseveró.

"¿Donde están esas 89 mil viviendas del Poder Popular? ¿Qué casualidad que una cifra tan alta sea imposible de auditar? ¿Dónde están las cifras oficiales del Banco Central que luego de verse obligado a incluir esta barbaridad de las casas construidas por el Poder Popular no ha vuelto a publicar su reporte de viviendas'", preguntó.

Borges recordó que en 2011 el Presidente ofreció 153 mil viviendas y sólo se registraron anuncios públicos de unas 55 mil "por lo que sumando ambos años nuestra Operación Lupa registra que no llegan a 150 mil viviendas entregadas de las supuestas 350 mil que anunció el Ministro para 2011 y 2012".

Aseguró que existe una diferencia de 200 mil viviendas "que nadie sabe dónde están", y agregó que prueba de ello son los miles de venezolanos que viven en refugios, algunos de ellos, detalló, cumplieron su tercera Navidad como refugiados.

"Ahora vienen con la promesa que en el 2013 se construirán 380 mil viviendas, cifra superior a la supuesta entrega del 2011 y 2012 juntos. ¿Quién puede creer semejante mentira? Estamos hablando de 1.041 viviendas por día para cumplir esa promesa", expresó.

jueves, 27 de diciembre de 2012

El Estado amplió el control en el mercado inmobiliario


MAYELA ARMAS H.
jueves 27 de diciembre de 2012  12:00 AM
En 2012 arrancó la aplicación de la Ley de Arrendamientos de Vivienda y la Ley contra la Estafa Inmobiliaria que permiten al Estado tener un mayor control en el mercado de alquileres así como en la construcción de viviendas nuevas. 

En manos del Gobierno está la fijación de los cánones de arrendamiento y del precio de venta de las casas alquiladas, además de la revisión de los proyectos del sector privado. A lo que se añade el dominio en la producción y distribución de los insumos del sector. 

Los alquileres 

A fines de 2011 entró en vigencia la Ley de Alquileres, pero fue en noviembre de este año cuando comenzó a regir el marco legal, luego de que el Ministerio de la Vivienda publicara las normas complementarias. 

Ahora el Gobierno ya puede revisar los contratos y fijar los cánones de arrendamientos. Para el cálculo se toman en cuenta cinco aspectos: el precio del metro cuadrado, las dimensiones del inmueble, la vulnerabilidad sísmica, la depreciación y la región geográfica. 

Para el Ejecutivo Nacional el precio del metro cuadrado más alto de las viviendas alquiladas es 8.430 bolívares, parámetro similar al establecido a las casas de la Gran Misión Vivienda. 

Ese valor no sólo se utilizará para estimar la renta que deben pagar los inquilinos, sino también para el proceso de venta de las unidades arrendadas. 

De acuerdo al instrumento jurídico, el costo del metro cuadrado será la referencia para la negociación que tienen que realizar los propietarios con los inquilinos que habitan en los inmuebles que tienen más de 20 años destinados al alquiler. Dicho procedimiento es gestionado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos. 

Los representantes del sector inmobiliario han señalado que con las regulaciones previas, el mercado de alquileres se había reducido y con la nueva Ley las operaciones han bajado más. 

El pasado mes de noviembre la Cámara Metropolitana Inmobiliaria presentó un estudio en el que notificó que desde el 2002 hasta el primer semestre de este 2012 la oferta de inmuebles en alquiler en la Gran Caracas se redujo en 73%. 

Construcción 

Las restricciones también se han extendido a la construcción de las viviendas nuevas. 

En abril de este año entró en vigencia la Ley contra la Estafa Inmobiliaria que obliga a las empresas a cumplir con más requisitos para el arranque de los desarrollos habitacionales. 

Las constructoras al iniciar las obras, más allá de los permisos municipales y ambientales, tienen que pasar previamente por el Ministerio de la Vivienda, que se encargará de calificar las unidades. Sin el aval del despacho, las empresas no pueden solicitar los créditos de la gaveta hipotecaria. 

Adicionalmente, las constructoras tienen que terminar las viviendas en un plazo de 24 meses y si hay retrasos tienen que indemnizar a los compradores por cada día de retardo. A la par, las empresas deben constituir una fianza. 

Si las constructoras deciden ir por la vía de la cartera hipotecaria, las unidades las tienen que ofertar a un precio máximo de 500.000 bolívares. 

Representantes del sector construcción apuntan que son pocas las empresas que están presentando obras nuevas por los requisitos fijados, y por esa situación, la banca ya enfrenta problemas para cumplir con la gaveta para proyectos. 

Tomado de    EL UNIVERSAL

miércoles, 26 de diciembre de 2012

Propietarios tienen 60 días para retirar alquileres en los tribunales


domingo 23 de diciembre de 2012  12:00 AM
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) informó que los propietarios de inmuebles tienen un plazo de 60 días para retirar los alquileres que fueron depositados en los tribunales.

En un oficio con fecha del 10 de diciembre la Sala indica que "se exhorta a los arrendadores que se encuentran en proceso de consignación de pago de cánones de arrendamiento en los tribunales de la circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la organización administrativa y contable de los tribunales ya concluyó y se les hace saber que pueden retirar en los juzgados el dinero que les corresponda en 60 días".

Si los propietarios no acuden en ese período, que termina el 10 de febrero, las consignaciones pasarán al Fondo de Protección del Inquilino y el Pequeño Arrendador, que administra la Superintendencia Nacional de Arrendamientos (Sunavi).

El pasado mes de abril los tribunales que reciben los rentas fueron cerrados por decisión de la Superintendencia, en vista de que la Ley de Arrendamientos ordena al organismo a revisar los contratos de alquiler.

Durante cinco meses los dueños de inmuebles estuvieron en un limbo, pues fue el pasado 17 de noviembre cuando el TSJ informó que se estaba realizando una revisión a la organización de los tribunales para permitir el retiro de los depósitos.

Por ahora la medida abarca a la Gran Caracas, no hay precisiones sobre los retiros en el interior del país. MAH

tomado de EL UNIVERSAL

martes, 18 de diciembre de 2012

El presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela dijo que la ubicación por zona agrega valor al terreno

29 DE NOVIEMBRE 2012 - 12:01 AM

Para obtener el canon de arrendamiento se debe aplicar una fórmula al valor actual del inmueble que incluye depreciación, ubicación geográfica y  vulnerabilidad sísmica. El presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela, José García Pereira, señaló que este último punto no debe influir en el valor del inmueble, debido a que toda Venezuela es vulnerable y los edificios han sido construidos con las normas antisísmicas correspondientes.
“No se puede castigar un inmueble porque esté construido en una zona sísmica”, expresó. También criticó el criterio de ubicación geográfica. “¿Por qué una casa en Caracas de 100 metros cuadrados tiene que valer distinto a esa casa hecha en Guayana, si fue hecha con las mismas condiciones?”, se preguntó.
Agregó que si este criterio se aplica a escala nacional no se justifica que una casa en Catia cueste lo mismo que una en Chacao. Indicó que lo que se considera tradicionalmente como la ubicación es la zona de mercado, lo cual le otorga cierto valor al terreno. A pesar de que la metodología de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda incluye el área total de construcción en el cálculo del costo del inmueble, García Pereira consideró que no se le está otorgando valor.
“Un componente en el valor del terreno es la ubicación. Poner si tiene jardín o no, no lo incluye”, señaló. Añadió que la depreciación por antigüedad no puede ser vista como algo frío, porque una casa vieja a la que se le han hecho mejoras puede estar incluso en mejor estado que una nueva.
Una fuente de la Sunavi, que pidió no citar su nombre, dijo que por una razón científica los elementos que forman la estructura se van depreciando, por lo que una edificación de larga data no puede costar lo mismo que una nueva. Expresó que el método que se toma en cuenta es universal y se basa en la tabla de Ross-Heidecke para valorar inmuebles.

Automatización. La superintendente Ana Marina Rodríguez informó que próximamente la Sunavi lanzará el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea a escala nacional.
La plataforma permitirá a los inquilinos pagar a través de la red las consignaciones que antes se cancelaban en los tribunales. Rodríguez declaró a AVN que esperan los resultados de una prueba piloto que realiza uno de los bancos que formará parte del sistema.
Recordó que los tribunales no reciben los pagos de los arrendatarios desde abril, debido a una resolución del Tribunal Supremo de Justicia. Este tiempo no podrá ser atribuido al inquilino para alegar insolvencia.
Dijo que actualmente en los tribunales se lleva a cabo un proceso de auditoria que busca separar los depósitos de vivienda de los de comercios y oficinas. Luego de este proceso, los propietarios tendrán 60 días para retirar los montos.
El dinero que no haya sido reclamando pasará a formar parte del Fondo de Protección del Inquilino y Pequeño Propietario, el cual será administrado por la Banco Nacional de Vivienda y Hábitat y puede servir para apoyar al pequeño propietario para que tenga la garantía de sus ingresos en caso de insolvencia justificada del inquilino, añadió Rodríguez. Indicó que el monto que pasará al fondo será “una cifra elevada”, ya que recibirá aportes de los 500 tribunales municipales.

Reclaman pago
Los representantes de los trabajadores de la Misión Vivienda solicitaron ante la Asamblea Nacional el cumplimiento de los compromisos laborales. Expusieron que existe un retraso en la cancelación de bonificaciones, liquidaciones y otros pasivos.
A la reunión asistieron los diputados Oswaldo Vera y Jesús Faría, representantes de las empresas contratistas y la Fundación Rusa, encargada del Plan Habitacional de Fuerte Tiuna, y portavoces de los trabajadores, reseñó el portal de la Asamblea Nacional.
Faría expresó que el objetivo de la reunión es la aplicación de un esquema que garantice el cumplimiento de los compromisos con los trabajadores y la supervisión permanente del Gobierno. Las empresas contratistas alegan que los retrasos se deben a que la Fundación Rusa se demora en suministrar los recursos, lo cual fue refutado por la parte señalada, indica el portal. Los trabajadores afectados por la impuntualidad de los pagos son aproximadamente 2.500.

viernes, 14 de diciembre de 2012

Soitave propondrá dos tipos de regulaciones en arrendamientos de vivienda

La Resolución 203 publicada por el Ministerio de Vivienda y Hábitat el 20 de noviembre de 2012 genera desequilibrio en la relación arrendaticia, debido a que la forma en la que se determina el valor de los inmuebles y el canon de arrendamiento no es cónsona con la realidad y genera conflictos entre las partes. 

“Esto trae como consecuencia la paralización del mercado”, dijo José García Pereira, presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela. Agregó que la oferta ha bajado entre 70% y 80%. El gremio propone al Gobierno, a través de un comunicado que será remitido a la Asamblea Nacional esta semana, realizar dos tipos de regulaciones, una destinada a resolver el problema de los inquilinos de larga data y otra dirigida al resto al mercado. 

Advierte que la metodología propulsada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda podría constituirse en nuevo foco de corrupción, al arrojar cifras que no se corresponden con los valores reales. “En ninguna parte del mundo el valor puede ser determinado por una fórmula matemática”, explicó García Pereira.

En este sentido, la tabla de descripción que debe ser llenada por los inspectores autorizados por la Sunavi, requiere del criterio de un experto. 

Por ejemplo, García Pereira señaló que se le otorga puntuaciones diferentes a los distintos tipos de fundaciones, cuando desde el punto de vista de ingeniería cada una representa la solución más adecuada según el caso y nada tiene que ver con el valor. Igualmente, existen cerámicas más costosas que el mármol, sin embargo, éste tiene una puntuación más alta dentro de la tabla.

Además, considera que tres horas de taller no son suficientes para dotar a los voluntarios del conocimiento necesario. Recordó que el artículo 238 del Código Orgánico Procesal Penal establece que los peritos deberán poseer título en la materia relativa al asunto sobre el cual dictaminarán.

También criticó los criterios formulados para determinar la vulnerabilidad sísmica y la ubicación geográfica, que inciden en la depreciación del inmueble.

El primero se determina de acuerdo al año de construcción de la vivienda. “Se supone que todos deben cumplir con las normas sísmicas”, dijo. El segundo es establecido por la región: occidente, llanos, andes, sur, insular, capital, centro y oriente. Este último posee el coeficiente más alto, por lo que la vivienda podría resultar más costosa. Los expertos no conocen cuál es el criterio para esta decisión.

martes, 11 de diciembre de 2012

Disparates: los avalúos inquilinarios


HERBERT HUDDE |  EL UNIVERSAL
martes 11 de diciembre de 2012  12:00 AM


Como ejercí la profesión de Avaluador de Inmuebles, y di clases de esa materia durante más de 15 años, creo poder hablar sobre ese tema con cierta propiedad, por lo que me permitiré algunos comentarios sobre las "avalúos" que ahora se han establecido para determinar el valor, valga la redundancia, de las viviendas dedicadas o por dedicarse al arrendamiento.

El primer disparate, quizá el mayor, es no tomar en cuenta el valor del terreno, pues las viviendas no se construyen en el aire, sino sobre la tierra, por la cual hay que pagar igualito que por el cemento, las cabillas, etc. Es más, concediendo que la tierra bruta debe ser gratis, pues "Dios se la dio a la humanidad sin costo alguno, y nadie tiene derecho a que sea suya", alguien tiene que pagar por el urbanismo que es necesario realizar para que dicha tierra sea habitable en términos razonables dentro del mundo moderno, pues ello implica la construcción de calles, de las dotaciones de servicios de aguas blancas y negras, electricidad, etc., etc., cosas que, que yo sepa, en la mayoría de los casos las hicieron y hacen los privados, y a estos, evidentemente, hubo o hay que pagarles por ese trabajo. En mi opinión, ignorar el terreno debe ser totalmente inconstitucional, pues implica que se le está arrebatando valor a una cosa por la que los propietarios, en casi todos los casos, pagaron con el sudor de sus frentes.

Además, considerar solo los costos de la construcción de las edificaciones implica que igual vale una casa en Altamira que en otras zonas, por no nombrar ninguna, en las cuales la gente simplemente construye sin pagar un céntimo por la tierra.

De igual forma, esto viola el conocido "principio" de que los 3 factores más importantes que determinan el valor de un inmueble son "ubicación, ubicación y ubicación", pues ésta donde se refleja es en el valor del terreno.

Presumo que el hecho de ignorar el terreno se debe simplemente a una orden de Papadiós, más o menos como "no me tomen en cuenta el terreno, pues la tierra debe ser del pueblo, y no hay que pagar nada por ella", por lo cual excuso a las personas que trabajaron en esto, pero como se demoraron un año en elaborar las tablas de "valor" que se acaban de publicar, yo pensaba que la ubicación, los costos de urbanismo, etc., se iban a tomar en cuenta a través de algún factor que se fijaría para cada zona, barrio o urbanización, pero nanay de eso: a igual costo de construcción de las edificaciones, igual valor. Vaya.

Sigamos. Una de las primeras cosas que se enseña en cualquier curso de avalúos, es que costo y valor son dos cosas totalmente diferentes. Si para construir un edificio se tiene que pagar por un costoso relleno y por un también costoso pilotaje, ese edificio cuesta mucho más que otro que se erige sobre un firme terreno en el que se basa directamente la estructura sobre el suelo y no hay que rellenar ni pilotear, pero la gente paga más por este último que por el primero, pues ofrece mayor grado de seguridad. La tabla de valores publicada no es una tabla de valores, sino una tabla de costos.

Otrasegún he oído y leído, entre los criterios que se toman en cuenta para dar la puntuación a la vivienda con la que se entra en las tablas de valor, no figura el número de puestos de estacionamiento. ¿Es que aquí la gente estaciona siempre los carros en la calle, y jamás se roban ninguno?

Otra perla: viendo las tablas de valor, observo que un apartamento ubicado en una mamotrética torre de 35 pisos, "vale" más que otro ubicado en un pequeño edificio de 6 pisos. Desde que nací y hasta hoy en día, durante mi ya no tan corta existencia siempre tuve entendido que la cosa era al revés, pero por lo visto, como se está cambiando todo, pues resulta que ahora lo masivo vale más que lo exclusivo. Cosas de la revolución bonita.

Como avaluador entiendo que no es nada fácil, créanmelo, resolver este menudo problemita de establecer una metodología para avaluar algo así como medio o un millón de inmuebles desperdigados por todo el país, pero tampoco deben violarse los principios ancestrales de la valuación inmobiliaria.

Otros aspectos: resulta que la Superintendencia encargada de la materia, evidentemente no puede manejar más de 500.000 avalúos en un tiempo razonable, por lo que está pidiendo a la gente ofrecerse de voluntaria para realizar las inspecciones a los inmuebles, sin ninguna remuneración. Estimados amigos, las cosas no pueden manejarse así. Yo fui voluntario cuando estudiante universitario para empadronar una zona de Pinto Salinas durante un censo nacional que se hizo un domingo, cosa que hice con mucho gusto, pero ¿como va un señor a estar haciendo una inspección tras otra sin cobrar? ¿De qué va a comer?

Para terminar, me permito el siguiente comentario: haciendo unos cuantos ejercicios sobre viviendas alquiladas cuyos cánones de arrendamiento conozco y considero razonables, estando algunos incluso baratos, observo que los valores que se están obteniendo con las tablas publicadas, están enormemente por debajo de esos cánones. Ello va a traer una serie de conflictos muy agrios entre inquilinos y propietarios (de hecho ya se han presentado en cantidades industriales), pues si bien los primeros están gozando una y parte de la otra, muchos de los segundos, que vivían de esos alquileres derivados de ahorros que hicieron honestamente hace años, ahora quedan colgados de la brocha, así que siguiendo lo que escribí en un artículo hace algún tiempo sobre esta ley, la misma, y esta tabla de valores recién publicada, han condenado irremisiblemente al arrendamiento de viviendas a desaparecer totalmente, cosa de extrema gravedad para cualquier país.  

herbert_hudde@yahoo.es

jueves, 29 de noviembre de 2012

Calculo del Alquiler de vivienda de 100 mts en Chacao. Se ubica en Bs 2.500


El cálculo para el valor actual de este inmueble sería de 617 mil bolívares


ENDER MARCANO |  EL UNIVERSAL
miércoles 28 de noviembre de 2012  12:00 AM
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento (Sunavi) ya ha comenzado con la formación de los inspectores que, de acuerdo al método estipulado por el Ministerio para la Vivienda y Hábitat, determinarán el valor de los alquileres. Dicha metodología podría arrojar que el costo máximo de una mensualidad para un apartamento de 100 metros cuadrados en el Municipio Chacao de Caracas sea de 2.570 bolívares. 

Para llegar a dicho canon de arrendamiento son varios los puntos que se deben atravesar. Dicho proceso comienza por la inspección del personal de la Sunavi. Este será el encargado de llenar la planilla elaborada por el Ministerio en la cual se tomarán en cuenta aspectos de la estructura del inmueble como paredes, acabados, servicios, áreas comunes, por citar algunos, dichos datos arrojarán un puntaje que será parte de la fórmula para calcular el valor del alquiler. 

En total la planilla abarca 281 elementos a evaluar divididos en tres grandes áreas: datos generales, descripción de materiales y equipos, así como descripción de características predominantes. La calificación máxima que arrojará la planilla es de más de 444 puntos para apartamentos y 473 puntos para las casas, de acuerdo a la información del Ministerio para la Vivienda. 

Fórmula para el alquiler 

Una vez lista la planilla ya se cuenta con todos los datos necesarios para determinar el valor de construcción de todo el inmueble donde se encuentra la vivienda alquilada. Para llegar a dicho precio se debe emplear el valor de reposición (costo actual del metro cuadrado) estipulado por el Ministerio, publicado el 20 de noviembre en Gaceta Oficial, el cual se cruzará con el puntaje de la evaluación. 

Un ejemplo presentado por la Sunavi en su formación de inspectores toma como referencia un apartamento de 100 metros cuadrados en Los Palos Grandes (Chacao- Caracas), con 20 años de construcción y que obtuvo un puntaje de 395 en la inspección. En ese caso el costo del metro cuadrado de construcción es de 7.150 bolívares, por tratarse de un edificio de más de 20 pisos, según el Ministerio. 

Con ese valor del metro cuadrado se calcula el precio total del edificio (incluyendo áreas comunes). Posteriormente, ese total en bolívares (en este caso 58 millones 272 mil bolívares) se divide entre el área vendible del edificio, donde se excluyen las áreas comunes. De esa operación resulta el valor de reposición actual del metro cuadrado del apartamento. 

En el ejemplo dado por la Sunavi el metro cuadrado de la vivienda arrojado es de 8.991 bolívares, lo cual al multiplicarse por los 100 metros cuadrados del apartamento en cuestión se obtiene un costo de 899 mil bolívares como el valor actual de la vivienda. 

Con ese monto aún no se puede determinar el canon de arrendamiento. Al valor actual de la vivienda se deben incorporar tres factores, que en su mayoría restan a la ecuación y están estipulados en el Reglamento de la Ley de Arrendamientos. 

El primero de ellos es el coeficiente de depreciación del inmueble. Este no sólo toma en cuenta los años de construido sino que suma la condición en la que se encuentra la vivienda, que puede ir desde excelente hasta irrecuperable. 

Luego está el coeficiente de vulnerabilidad sísmica, donde el único factor relevante es la edad de la edificación. Y finalmente se suma a la fórmula la variación por ubicación geográfica, que coloca a Anzoátegui, Monagas y Sucre como los únicos estados que suman al valor de la vivienda. 

Una vez incluidos estos tres elementos junto al valor de reposición de la vivienda se obtiene el Valor Actual del Inmueble. Volviendo al ejemplo presentado por la Sunavi el costo ahora cae a 617 mil bolívares. 

Con ese precio sí se determina el canon de arrendamiento, pues a ese monto se aplica una rentabilidad anual de 5%, por tratarse de un pequeño arrendador. Es decir, sobre dicho inmueble se pueden ganar Bs 30.850 por año, cantidad que al dividirse entre 12 arroja una mensualidad de 2.570 bolívares por el alquiler de una vivienda con 20 años de construcción, en buenas condiciones y ubicada en Los Palos Grandes. 

enmarcano@eluniversal

jueves, 22 de noviembre de 2012

Entre Bs. 1860 y 8.430 fijan valor del metro cuadrado de viviendas en alquiler


MAYELA ARMAS H. |  EL UNIVERSAL
jueves 22 de noviembre de 2012  12:00 AM
El Ministerio de la Vivienda publicó los precios del metro cuadrado de los inmuebles que tendrán como fin la determinación de los cánones de arrendamiento de viviendas y ser la referencia en la venta de los apartamentos alquilados. 

La Gaceta Oficial No.40.054 del 20 de noviembre detalla los valores de reposición (metro cuadrado) de las viviendas multifamiliares (edificios) y unifamiliares (casas) y, adicionalmente, presenta el formato mediante el cual la Superintendencia de Arrendamientos ponderará estas unidades para definir los costos y luego la renta a cobrar a los inquilinos. 

De acuerdo a los tabuladores, los precios del metro cuadrado de las viviendas mulfamiliares será mínimo de 3.380 bolívares y máximo de 8.430 bolívares. En las viviendas unifamiliares la escala oscilará entre 1.860 y 7.050 bolívares. 

Hace tres semanas el ministro de la Vivienda, Ricardo Molina, destacó que "el criterio que se maneja para la valoración de los inmuebles es socialista, pues la vivienda no es una mercancía sino un elemento primordial para la satisfacción de un derecho humano". 

Retraso 

Si bien la Ley de Arrendamientos de Vivienda tiene un año de vigencia, su aplicación ha sido lenta por la mora del Ministerio de la Vivienda con la recién publicada metodología. 

Tras la vigencia de la Ley, se ordenó a la Superintendencia de Arrendamientos organizar en un lapso de tres meses el registro de contratos de alquiler, a fin de proceder a la evaluación de los acuerdos firmados entre inquilinos y propietarios. Ese registro arrancó cinco meses después de la promulgación, y aunque algunos dueños y arrendatarios consignaron los contratos, las revisiones no se habían materializado por los aspectos pendientes. 

Según el marco legal, para fijar el alquiler se tienen que tomar cuenta cinco aspectos: valor de reposición, dimensión del inmueble, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica. 

De todos esos parámetros, cuatro fueron incluidos en el reglamento de la Ley y se le asignó al Ministerio de la Vivienda la determinación de los valores de reposición, los cuales fueron publicados este 20 de noviembre de 2012. De manera que a partir de esta semana, el organismo supervisor ya debería comenzar a calcular las rentas. 

Procedimiento 

La resolución publicada ayer señala que para decidir el precio del metro cuadrado de cada vivienda previamente se realizará una inspección de la unidad habitacional, donde se revisarán aspectos constructivos, como paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias y eléctricas, instalaciones mecánicas, agua potable, puertas y cualquier otro detalle. 

Adicionalmente se tomará en cuenta si la edificación tiene ascensor y sótano, además de la cantidad de pisos. 

Para establecer el precio del metro cuadrado, según las tablas publicadas, se creó un formato especial que contempla una escala de puntos para cada estructura e instalación. 

Si luego de las inspecciones, los funcionarios determinan que el inmueble tiene una calificación inferior a 57 puntos se le establece el precio más bajo del metro cuadrado. Si se pondera con más de 444 puntos la referencia será el valor de reposición más alto. 

El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), Roberto Orta, señala que "el valor de reposición va dentro de una fórmula, de manera que al final ese precio se afecta. Puede bajar cuando se estime la depreciación del inmueble. Al final se termina castigando". 

De hecho, al valor de reposición hay que añadirle la depreciación del bien que varía según los años de la vivienda; la vulnerabilidad sísmica, que está sujeta al tiempo de construcción del inmueble, y la región geográfica, que según el reglamento, considera al Distrito Capital y al oriente del país como las zonas más costosas. 

Roberto Orta considera que esa fórmula contemplada en la Ley de Arrendamientos de Vivienda excluye aspectos como los costos de los terrenos, ubicación y accesorios. 

De acuerdo a la resolución, la escala de valores de reposición estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2013, de manera que en 2014 será revisada.