El Impulso
-Hasta diciembre de 2012, a través de un estudio de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, basado en la capacidad arrendataria, la oferta de viviendas había disminuido en un 70%. El mercado de alquileres en la actualidad es prácticamente inexistente, son pocos los propietarios que se arriesgan a dar en calidad de arrendamiento sus inmuebles, luego de la promulgación de una Ley de Arrenda-miento que ha beneficiado sólo a los inquilinos y deja desamparados a los propietarios.
Así lo expresó el abogado Roberto Orta Martínez, especialista en materia Inmobiliaria y presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), durante un taller organizado por la Cámara Inmobiliaria del estado Lara, el cual contó con la participación del especialista en derecho inmobiliario Euclides Sebastiani, quien destacó la actualidad y alcance de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda.
También, durante el encuentro se destacaron las fallas desde el punto de vista operativo de la Superintendencia de Arrendamien-tos, que vino a sustituir a 335 oficinas de inquilinato, repartidas en todos los municipios del país.
“Existe una carencia operativa para el seguimiento de los casos. Primeramente no poseen un presupuesto propio para la instalación de las oficinas, que sólo cuentan con tres funcionarios para atender a todo un estado de cinco millones de Habitantes. Los procedimientos son interminables, la regulación de los cánones de arrendamiento no se están realizando por ausencia de fiscales”, indicó Orta.
La promesa principal ofrecida por quienes impulsaron la ley en la Asamblea Nacional, que era la de regular el mercado, no se cumplió.
Aún se encuentran vigentes los mismos alquileres del año 2002, con tarifas de 150 bolívares, que no se corresponden con la unidad habitacional.
“Hemos llegado a un punto de quiebre, donde no sólo se interpone la Ley de Arrendamiento y la Ley contra el Desalojo, sino también 10 años de congelación de las viviendas reguladas”.
La propuesta es una reforma a estas leyes, donde se preserven los aspectos positivos procedimentales y se logre el equilibrio y la seguridad jurídica tanto para el arrendatario como para los inquilinos.
Rentabilidad cero
Factores como el precio del inmueble, el canon de arrendamiento y la rentabilidad para el alquiler de viviendas no se corresponde con la realidad que se vive en el país, destacó el especialista Euclides Sebastiani.
“Un contrato de arrendamiento significa la prestación de un inmueble para su uso y en contraprestación de un canon y en algún momento el propietario debe recuperar su inmueble. Los inquilinos conocen esta condición desde el primer momento, pero con el vacío de la ley no se garantizan los mecanismos para esta devolución”.
Así mismo, resaltó que los cambios deben comenzar por la eliminación del órgano administrativo, con el cual nunca se logrará ningún cometido.
“Las decisiones nunca se ejecutarán y las partes terminarán en los tribunales. La superintendencia debe tener competencias como la regulación de inmuebles y llevar censos, pero en materia de desalojo no puede continuar trabajando”.
“El problema en Lara es grave, sobre todo para aquellas personas jóvenes que están en búsqueda de una vivienda a fin de comenzar a hacer sus vidas en pareja e independientes. No hay oferta para arrendar y los inquilinos que saben que los propietarios necesitan el inmueble, no tienen a dónde ir, y por ende no devuelven la vivienda. Por ello el mercado inmobiliario ha quedado prácticamente nulo”.
Sin oferta inmobiliaria
“Prácticamente en el mercado ha disminuido en 82% la oferta de vivienda en alquileres en Caracas y en general 72%, basado en los periódicos de circulación nacional expresado por la Cámara Inmobiliaria. ¿Cómo se puede hacer ver que hay plena oferta en vivienda cuando no es cierto?“, indicó Orta.
“Los efectos de la ley han sido nefastos, y los mismos oficialistas ante la AN saben que cometieron un grave error. Por ende haremos nuestras propuestas que mejoren el sector inmobiliario que preserve los derechos y permitan la recuperación de la vivienda”.
“Las personas que están en la búsqueda de un inmueble por no contar con el poder adquisitivo para comprarlo, están perdiendo las opciones y se implanta la figura del “arrimado”. Esta es una ley que más que coadyuvar en la situación habitacional está llevando al desespero de la población”, expresó Sebastiani
La situación del estado Lara es la misma de todo el país. Hoy en día no hay mercado arrendaticio. Antes de la promulgación de la Ley ya existían más de 3.500 casos de desalojo en tribunales, los cuales fuero paralizados con la entrada en vigencia del Decreto contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas. A ello se suman los nuevos casos.
Compra y venta
Las nuevas Resoluciones del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat así como la nueva jurisprudencia sobre opciones de compra-venta también son un factor a tomar en cuenta. Actualmente las opciones de compra-venta contemplan penalidades que van desde 25% a 100% del valor adelantado como inicial por el comprador. Esta medida podría revertirse contra los compradores. Eventualmente, los vendedores desistirían de negociación por el bajo monto que tendrían que otorgar al comprador.
Desequilibrio
El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), Roberto Orta Martínez, acotó que “el Ministerio de la Vivienda y Hábitat tardó doce meses en fijar el valor” de los inmuebles, después de tener un año de aprobada la Ley de Arrendamiento.
Asimismo, manifestó que “en un año ni un avalúo ni una regulación de alquileres, es decir, que el argumento de que se venía controlar el mercado y a bajar los alquileres no ha sucedido“.
“Sí se ha afectado el derecho a la propiedad incluyendo el de los pequeños propietarios, porque cuando acude a un tribunal y le dan una sentencia a favor del mismo, éste debe ir al Ministerio de la Vivienda, coordinar con la Superintendencia de Arrendamiento para esperar que esa instancia le dé un refugio al inquilino saliente. Hasta ahora no conocemos ningún procedimiento que haya pasado un inquilino al refugio“.
“El tema del valor del inmueble está paralizado y así como la terminación de los juicios y la restitución de la propiedad a sus propietarios. No se puede tapar el sol con un dedo, esto como política habitacional ha sido un fracaso“, destacó el abogado Euclides Sebastiani, ex director de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Iribarren y experto en derecho inmobiliario.
“La ley tiene varias inconsistencias, principalmente el canon de arrendamiento. Se estableció una regulación de alquileres que no se ajusta a la realidad, con montos irrisorios, incluso muchos inquilinos pagan más de condominio que por el alquiler de las viviendas. Aunado a ello, los propietarios no tienen garantías de derecho de propiedad, no saben cuando podrán recuperar su inmueble. No hay una estabilidad jurídica, obligando a los propietarios a no ofertar los inmuebles para el arrendamiento, y dejando al mercado en decadencia”.
“Esta Ley vino prácticamente a cerrar el mercado arrendatario en Venezuela. A pesar que contó con la participación de la Cámara Inmobiliaria en todo el país, con foros de calle y muy divulgada conjuntamente con los miembros de la Comisión de Administración de Bienes y Servicios de la AN, lamentablemente no se escuchó al sector privado, sino sólo a un sector: Los inquilinos”, expresó Shoymei Lau, presidenta Cámara Inmobiliaria en el estado Lara.
“Los inquilinos eran los “Débiles jurídicos” pero se invirtieron los papeles, ahora los propietarios padecen de la violación de sus derechos. No existe un equilibrio, paz, armonía y bienestar a los ciudadano, si una Ley no cumple con estos requisitos está perjudicando al pueblo”.
“Se están violando los derechos a la propiedad privada, en un país donde hace 15 años se está tratando de violar la Constitución de alguna u otra manera”.
