La Resolución 203 publicada por el Ministerio de Vivienda y Hábitat el 20 de noviembre de 2012 genera desequilibrio en la relación arrendaticia, debido a que la forma en la que se determina el valor de los inmuebles y el canon de arrendamiento no es cónsona con la realidad y genera conflictos entre las partes.
“Esto trae como consecuencia la paralización del mercado”, dijo José García Pereira, presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela. Agregó que la oferta ha bajado entre 70% y 80%. El gremio propone al Gobierno, a través de un comunicado que será remitido a la Asamblea Nacional esta semana, realizar dos tipos de regulaciones, una destinada a resolver el problema de los inquilinos de larga data y otra dirigida al resto al mercado.
Advierte que la metodología propulsada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda podría constituirse en nuevo foco de corrupción, al arrojar cifras que no se corresponden con los valores reales. “En ninguna parte del mundo el valor puede ser determinado por una fórmula matemática”, explicó García Pereira.
En este sentido, la tabla de descripción que debe ser llenada por los inspectores autorizados por la Sunavi, requiere del criterio de un experto.
Por ejemplo, García Pereira señaló que se le otorga puntuaciones diferentes a los distintos tipos de fundaciones, cuando desde el punto de vista de ingeniería cada una representa la solución más adecuada según el caso y nada tiene que ver con el valor. Igualmente, existen cerámicas más costosas que el mármol, sin embargo, éste tiene una puntuación más alta dentro de la tabla.
Además, considera que tres horas de taller no son suficientes para dotar a los voluntarios del conocimiento necesario. Recordó que el artículo 238 del Código Orgánico Procesal Penal establece que los peritos deberán poseer título en la materia relativa al asunto sobre el cual dictaminarán.
También criticó los criterios formulados para determinar la vulnerabilidad sísmica y la ubicación geográfica, que inciden en la depreciación del inmueble.
El primero se determina de acuerdo al año de construcción de la vivienda. “Se supone que todos deben cumplir con las normas sísmicas”, dijo. El segundo es establecido por la región: occidente, llanos, andes, sur, insular, capital, centro y oriente. Este último posee el coeficiente más alto, por lo que la vivienda podría resultar más costosa. Los expertos no conocen cuál es el criterio para esta decisión.
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viernes, 14 de diciembre de 2012
sábado, 1 de septiembre de 2012
Bancos pueden otorgar créditos por 100% del valor de la casa
Capacidad de pago de las familias condiciona los financiamientos
MAYELA ARMAS H. | EL UNIVERSAL
sábado 1 de septiembre de 2012 12:00 AM
El Gobierno continúa realizando ajustes al esquema financiera para la adquisición de viviendas, y ahora ordena a los bancos entregar créditos por el 100% del valor del inmueble.
En la Gaceta Oficial N 39.997, la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario publicó los nuevos lineamientos para el otorgamiento de los préstamos hipotecarios.
En la reforma que se realizó en 2008 a la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda se estableció la entrega de financiamientos por 100% cuando la compra de las unidades se realice con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio (mecanismo que recibe los aportes de patronos y trabajadores).
Con la nueva resolución, las instituciones financieras podrán otorgar esos créditos de 100% del valor de la vivienda con los fondos de la cartera hipotecaria obligatoria (dinero propio de las entidades).
Según el artículo 1 de la norma, "sin perjuicio de lo establecido en la normativa que regula las condiciones de financiamiento que rigen el otorgamiento de los créditos para vivienda principal, y considerando la capacidad de pago del deudor, las instituciones bancarias podrán otorgar créditos hipotecarios para vivienda principal por el 100% del valor del inmueble dado en garantía según el avalúo que se practique".
Se agrega que "esos créditos se otorgarán recursos propios de los bancos, del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda o cualquier otra fuente de financiamiento proveniente del Estado que determine el Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat".
Añade que "el otorgamiento de los créditos (por el 100%) estarán dirigidos a la adquisición, autoconstrucción, ampliación o mejora de vivienda principal de acuerdo a los lineamientos del Ministerio".
Esquema de aprobación
Fuentes financieras explican que la entrega de esos préstamos dependerá de los ingresos y la capacidad para atender los cuotas mensuales. Agregan que si las personas califican se autorizan los créditos.
Por ejemplo, si una familia contempla adquirir una vivienda con un costo de 500.000 bolívares y sus ingresos le permiten recibir un financiamiento por el monto igual al valor de la casa, es decir, 500.000 bolívares, se da el crédito de 100%.
De calificar, las familias no tendrían que gestionar la cuota inicial, el monto que se entrega previamente al comprador y que equivale al 20% del costo de la unidad.
Las fuentes apuntan que si las familias no califican con sus ingresos para esta modalidad de crédito, los préstamos para la adquisición de viviendas se seguirían otorgados bajo otros parámetros. Eso significa que los bancos financiarán entre 80 y 85% del costo del inmueble.
Interpretación
Para permitir a las instituciones autorizar esos créditos, las autoridades realizaron una interpretación de la Ley de Instituciones del Sector Bancario.
Ese marco legal en su artículo 100 "prohíbe, entre otros aspectos, a las instituciones bancarias otorgar préstamos hipotecarios por montos mayores al 85% del valor del inmueble dado en garantía según el avalúo que se practique".
Pero el artículo 104 de la Ley apunta que "las limitaciones que allí se señalan (en la ley) no serán aplicables cuando se trate de créditos de carteras dirigidas o programas de financiamiento para sectores económicos específicos".
En la Gaceta Oficial N 39.997, la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario publicó los nuevos lineamientos para el otorgamiento de los préstamos hipotecarios.
En la reforma que se realizó en 2008 a la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda se estableció la entrega de financiamientos por 100% cuando la compra de las unidades se realice con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio (mecanismo que recibe los aportes de patronos y trabajadores).
Con la nueva resolución, las instituciones financieras podrán otorgar esos créditos de 100% del valor de la vivienda con los fondos de la cartera hipotecaria obligatoria (dinero propio de las entidades).
Según el artículo 1 de la norma, "sin perjuicio de lo establecido en la normativa que regula las condiciones de financiamiento que rigen el otorgamiento de los créditos para vivienda principal, y considerando la capacidad de pago del deudor, las instituciones bancarias podrán otorgar créditos hipotecarios para vivienda principal por el 100% del valor del inmueble dado en garantía según el avalúo que se practique".
Se agrega que "esos créditos se otorgarán recursos propios de los bancos, del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda o cualquier otra fuente de financiamiento proveniente del Estado que determine el Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat".
Añade que "el otorgamiento de los créditos (por el 100%) estarán dirigidos a la adquisición, autoconstrucción, ampliación o mejora de vivienda principal de acuerdo a los lineamientos del Ministerio".
Esquema de aprobación
Fuentes financieras explican que la entrega de esos préstamos dependerá de los ingresos y la capacidad para atender los cuotas mensuales. Agregan que si las personas califican se autorizan los créditos.
Por ejemplo, si una familia contempla adquirir una vivienda con un costo de 500.000 bolívares y sus ingresos le permiten recibir un financiamiento por el monto igual al valor de la casa, es decir, 500.000 bolívares, se da el crédito de 100%.
De calificar, las familias no tendrían que gestionar la cuota inicial, el monto que se entrega previamente al comprador y que equivale al 20% del costo de la unidad.
Las fuentes apuntan que si las familias no califican con sus ingresos para esta modalidad de crédito, los préstamos para la adquisición de viviendas se seguirían otorgados bajo otros parámetros. Eso significa que los bancos financiarán entre 80 y 85% del costo del inmueble.
Interpretación
Para permitir a las instituciones autorizar esos créditos, las autoridades realizaron una interpretación de la Ley de Instituciones del Sector Bancario.
Ese marco legal en su artículo 100 "prohíbe, entre otros aspectos, a las instituciones bancarias otorgar préstamos hipotecarios por montos mayores al 85% del valor del inmueble dado en garantía según el avalúo que se practique".
Pero el artículo 104 de la Ley apunta que "las limitaciones que allí se señalan (en la ley) no serán aplicables cuando se trate de créditos de carteras dirigidas o programas de financiamiento para sectores económicos específicos".
lunes, 30 de abril de 2012
Recursos de la gaveta hipotecaria alcanzan para 70 mil casas
Sector construcción señala que cambios en la gaveta reducen la producción
EL UNIVERSAL
lunes 30 de abril de 2012 12:00 AM
En marzo el Ministerio de la Vivienda realizó
ajustes a la cartera hipotecaria obligatoria y ordenó a los bancos a dar más
recursos a la producción de casas e impuso un techo al precio de venta de las
unidades, y según los constructores, esas condiciones limitan el número de
soluciones habitacionales que se pueden producir.
Cálculos del sector construcción señalan que de acuerdo a la nueva distribución que se realizó de la gaveta hipotecaria se pueden construir máximo 70.000 viviendas e indican que bajo los términos de las resoluciones de 2011 y 2010 la producción hubiese sido más elevada.
El decreto de la cartera hipotecaria señala que los bancos tienen que orientar 15% de la cartera total al sector hipotecario, lo que equivale a cerca de 40 millardos de bolívares, y de esa gaveta: 66% debe orientarse a la construcción de soluciones habitacionales, 26% a la adquisición de viviendas y 8% mejoras y autoconstrucción de unidades.
Ante esos parámetros, las entidades tendrán que destinar a la construcción de unidades 26,5 millardos de bolívares. Pero para la producción también existe otra distribución, pues 55% de los recursos están sujetos a los criterios del Órgano Superior de la Vivienda y 45% es para fabricar casas con un valor hasta 500.000 bolívares.
Según la normativa, de esa última porción (45%) se tiene que destinar 40% a la construcción de casas para familias con ingresos hasta 6 salarios mínimos (Bs 10.680), siendo el valor de la vivienda 300.000 bolívares. Las cifras del sector indican que para esos grupos familiares se pueden llegar a producir hasta 35.000 viviendas.
Un 35% de la porción de la cartera para construcción tiene que ser para producir unidades a aquellos que ganen hasta 8 salarios mínimos (Bs 14.240) para lo cual el costo de la vivienda debe estar en Bs 400.000. Para atender la demanda de las familias que están en esa escala de ingresos, las unidades que se pueden efectuar llegan a 22.200.
El restante 25% de la cartera es para fabricar casas a quienes devenguen hasta 15 salarios mínimos (Bs 26.700) y el valor de la solución no debe superar los Bs 500.000. Para este grupo máximo se pueden construir 12.500 viviendas, indican que la cifras del sector construcción.
Aunque la resolución impone criterios para efectuar las unidades, el ministro de Petróleo, Rafael Ramírez, anunció que habrá un control previo de los desarrollos habitacionales que se financiarán con la gaveta e indicó que "antes de que vayan a la banca, le vamos a dar el visto bueno a los proyectos. Esos fondos no son para que se hagan viviendas de lujo, queremos que cumplan con los objetivos de dar viviendas dignas". MAH
Cálculos del sector construcción señalan que de acuerdo a la nueva distribución que se realizó de la gaveta hipotecaria se pueden construir máximo 70.000 viviendas e indican que bajo los términos de las resoluciones de 2011 y 2010 la producción hubiese sido más elevada.
El decreto de la cartera hipotecaria señala que los bancos tienen que orientar 15% de la cartera total al sector hipotecario, lo que equivale a cerca de 40 millardos de bolívares, y de esa gaveta: 66% debe orientarse a la construcción de soluciones habitacionales, 26% a la adquisición de viviendas y 8% mejoras y autoconstrucción de unidades.
Ante esos parámetros, las entidades tendrán que destinar a la construcción de unidades 26,5 millardos de bolívares. Pero para la producción también existe otra distribución, pues 55% de los recursos están sujetos a los criterios del Órgano Superior de la Vivienda y 45% es para fabricar casas con un valor hasta 500.000 bolívares.
Según la normativa, de esa última porción (45%) se tiene que destinar 40% a la construcción de casas para familias con ingresos hasta 6 salarios mínimos (Bs 10.680), siendo el valor de la vivienda 300.000 bolívares. Las cifras del sector indican que para esos grupos familiares se pueden llegar a producir hasta 35.000 viviendas.
Un 35% de la porción de la cartera para construcción tiene que ser para producir unidades a aquellos que ganen hasta 8 salarios mínimos (Bs 14.240) para lo cual el costo de la vivienda debe estar en Bs 400.000. Para atender la demanda de las familias que están en esa escala de ingresos, las unidades que se pueden efectuar llegan a 22.200.
El restante 25% de la cartera es para fabricar casas a quienes devenguen hasta 15 salarios mínimos (Bs 26.700) y el valor de la solución no debe superar los Bs 500.000. Para este grupo máximo se pueden construir 12.500 viviendas, indican que la cifras del sector construcción.
Aunque la resolución impone criterios para efectuar las unidades, el ministro de Petróleo, Rafael Ramírez, anunció que habrá un control previo de los desarrollos habitacionales que se financiarán con la gaveta e indicó que "antes de que vayan a la banca, le vamos a dar el visto bueno a los proyectos. Esos fondos no son para que se hagan viviendas de lujo, queremos que cumplan con los objetivos de dar viviendas dignas". MAH
lunes, 16 de abril de 2012
Se imponen límites a los créditos para construcción
Los proyectos con casas mayores a Bs 500.000 están fuera de la gaveta.
Los ajustes a la normativa de la cartera hipotecaria obligatoria generan inquietud en el sector construcción, debido a que los proyectos que contemplan viviendas con un valor superior a los 500.000 bolívares ya no podrán tener financiamientos por ese mecanismo.
El sector bancario está revisando la nueva resolución de la cartera hipotecaria obligatoria y en las evaluaciones previas se ha determinado que aquellos promotores que presenten proyectos, cuyas casas superen los límites fijados por el Gobierno quedan excluidos. Solamente se atenderán aquellos que están en ejecución.
Representantes del sector comentan que ante los topes fijados se podrán efectuar viviendas en algunos estados, pero en otras no y, por tal motivo, apuntan a que una zona afectada será la Gran Caracas, dado que el valor mínimo de las viviendas nuevas está por el orden de los 600.000 bolívares.
La resolución del Ministerio de la Vivienda señala que la cartera hipotecaria se divide en 66% construcción de soluciones, 26% adquisición de viviendas y 8% mejoras y autoconstrucción de unidad
De ese porcentaje previsto para construcción 55% estará sujeto a los criterios del Órgano Superior de la Vivienda y 45% será para nuevos proyectos.
Según la norma, de la última porción (45%) se tiene que destinar 40% de este monto a la construcción para familias con ingresos hasta 6 salarios mínimos (Bs 9.288), siendo el valor de la casas Bs 300.000.
Se añade que 35% tiene que ser para producir unidades a aquellos que ganen hasta 8 salarios mínimos (Bs 12.384) para lo cual el costo de las viviendas tiene que ser Bs 400 mil y 25% será para fabricar casas a quienes devenguen hasta 15 salarios mínimos (Bs 23.220) y el valor de la solución no debe superar los Bs 500.000.
Representantes del sector construcción agregan que aunque se amplía el rango de ingreso de las familias a atender en los proyectos nuevos, los valores fijados a las viviendas no se corresponden con las capacidades de esos grupos.
En relación al porcentaje la gaveta que está prevista para proyectos y cuya distribución definirá el Órgano Superior de la Vivienda, fuentes financieras indican que están esperando por las directrices del Banco Nacional de la Vivienda.
A fines del pasado año, el Banavih emitió unos valores hipotecarios y con dichos instrumentos se terminó de cubrir parte de la gaveta hipotecaria para construcción.
Sin restricciones
Con los cambios a la cartera hipotecaria obligatoria, los bancos terminarán destinando más recursos a la construcción y menos a la adquisición.
Pese a las disponibilidades, fuentes del sector financiero señalan que al momento de darse los créditos no se contemplarían restricciones y explican que las familias podrán comprar las viviendas de cualquier valor.
El despacho de la Vivienda decidió que de la porción de la cartera hipotecaria para la adquisición se casas, el 75% será destinada a los créditos a las familias con ingresos entre 3 salarios mínimos y 6 salarios mínimos (Bs 4.644 y Bs 9.288).
De ese monto, 75% será para comprar viviendas nuevas y 25% para adquirir casas viejas.
La disposición agrega que 25% de la cartera para adquisición será para los que devenguen hasta 15 salarios mínimos (Bs 23.220) y al igual que la porción anterior, las instituciones deben dar un 75% a la negociación de soluciones habitacionales nuevas y 25% a la adquisición de viviendas del mercado secundario.
marmas@eluniversal.com
El sector bancario está revisando la nueva resolución de la cartera hipotecaria obligatoria y en las evaluaciones previas se ha determinado que aquellos promotores que presenten proyectos, cuyas casas superen los límites fijados por el Gobierno quedan excluidos. Solamente se atenderán aquellos que están en ejecución.
Representantes del sector comentan que ante los topes fijados se podrán efectuar viviendas en algunos estados, pero en otras no y, por tal motivo, apuntan a que una zona afectada será la Gran Caracas, dado que el valor mínimo de las viviendas nuevas está por el orden de los 600.000 bolívares.
La resolución del Ministerio de la Vivienda señala que la cartera hipotecaria se divide en 66% construcción de soluciones, 26% adquisición de viviendas y 8% mejoras y autoconstrucción de unidad
De ese porcentaje previsto para construcción 55% estará sujeto a los criterios del Órgano Superior de la Vivienda y 45% será para nuevos proyectos.
Según la norma, de la última porción (45%) se tiene que destinar 40% de este monto a la construcción para familias con ingresos hasta 6 salarios mínimos (Bs 9.288), siendo el valor de la casas Bs 300.000.
Se añade que 35% tiene que ser para producir unidades a aquellos que ganen hasta 8 salarios mínimos (Bs 12.384) para lo cual el costo de las viviendas tiene que ser Bs 400 mil y 25% será para fabricar casas a quienes devenguen hasta 15 salarios mínimos (Bs 23.220) y el valor de la solución no debe superar los Bs 500.000.
Representantes del sector construcción agregan que aunque se amplía el rango de ingreso de las familias a atender en los proyectos nuevos, los valores fijados a las viviendas no se corresponden con las capacidades de esos grupos.
En relación al porcentaje la gaveta que está prevista para proyectos y cuya distribución definirá el Órgano Superior de la Vivienda, fuentes financieras indican que están esperando por las directrices del Banco Nacional de la Vivienda.
A fines del pasado año, el Banavih emitió unos valores hipotecarios y con dichos instrumentos se terminó de cubrir parte de la gaveta hipotecaria para construcción.
Sin restricciones
Con los cambios a la cartera hipotecaria obligatoria, los bancos terminarán destinando más recursos a la construcción y menos a la adquisición.
Pese a las disponibilidades, fuentes del sector financiero señalan que al momento de darse los créditos no se contemplarían restricciones y explican que las familias podrán comprar las viviendas de cualquier valor.
El despacho de la Vivienda decidió que de la porción de la cartera hipotecaria para la adquisición se casas, el 75% será destinada a los créditos a las familias con ingresos entre 3 salarios mínimos y 6 salarios mínimos (Bs 4.644 y Bs 9.288).
De ese monto, 75% será para comprar viviendas nuevas y 25% para adquirir casas viejas.
La disposición agrega que 25% de la cartera para adquisición será para los que devenguen hasta 15 salarios mínimos (Bs 23.220) y al igual que la porción anterior, las instituciones deben dar un 75% a la negociación de soluciones habitacionales nuevas y 25% a la adquisición de viviendas del mercado secundario.
marmas@eluniversal.com
martes, 26 de abril de 2011
Grupo Chino-Venezolano desarrolló tecnología de construcción masiva para Venezuela
Pizzolante Comunicaciones Estrategicas
Artículo tomado de Analitica.com
Jueves, 14 de abril de 2011
Este sistema, certificado por el Instituto de Materiales y Modelos Estructurales, de la Universidad Central de Venezuela, es aplicable a viviendas y edificios y no utiliza materiales tradicionales.
Luego de seis años de investigación conjunta, ingenieros venezolanos y chinos han desarrollado el Sistema de construcción masiva PROHAMA, el cual busca generar propuestas concretas que puedan satisfacer las necesidades de la población en el corto plazo, frente a la compleja situación habitacional registrada en el país.
PROHAMA, de la empresa china Melenco, cuenta con una tecnología de avanzada en la promoción de soluciones habitacionales de autoconstrucción de casas y edificios. “Con PROHAMA, una casa de 70 mt2, tres dormitorios y dos baños, puede ser edificada por su propietario en 15 días, sin depender de insumos como cemento o cabillas ni equipos o maquinarias, y con un componente adicional invalorable, dado que permite a la persona construir su propia casa con la ayuda de sus vecinos”, señaló Roberto La Rocca, ingeniero colaborador en el desarrollo del sistema PROHAMA y representante de la empresa Melenco en Venezuela.
Creado bajo las normas del Ministerio de Vivienda y Hábitat de Venezuela, el sistema articula un conjunto de paneles y piezas pre-construidas listas para ser armadas. Las piezas centrales de la vivienda consisten en una estructura de acero hecha en Venezuela, y paneles o losas fabricadas con materiales rígidos, únicos certificados por el IMME, Instituto de Materiales y Modelos Estructurales, de la Universidad Central de Venezuela.
“El sistema es modular, expandible y combinable con otros materiales tradicionales de construcción y fue desarrollado específicamente para la población venezolana”, explicó La Rocca.
Los paneles están diseñados para ser livianos, y al mismo tiempo soportar un peso de hasta 30 toneladas. Tienen un espesor de 70 milímetros, y con las tuberías de electricidad y plomerías ya instaladas, y dispuestas para su uso.
Con la participación de la Gobernación de Sucre, la empresa presentó el sistema en una de las áreas más populares de Cumaná, donde armaron, junto a la comunidad, una casa modelo de 70 mt2 con la tecnología PROHAMA.
“Cada vez que tenemos oportunidad de ver cómo la gente va armando su propia vivienda, con ese nivel de satisfacción que involucra hacerlo con tus propias manos, concluimos que un valor fundamental de PROHAMA es el componente emocional involucrado en el proceso. La familia y la comunidad se transforman en un motor de la construcción de sus casas, La empresa instalará centros de adiestramiento para enseñar a la comunidad el ensamblaje de los Kits”, resaltó La Rocca.
De igual modo, indicó que la empresa está en capacidad de producir 50.000 Kits de casas y trasladarlas a Venezuela, así como también se ha explorado la idea de desarrollar una planta en el país, dentro de las condiciones establecidas por los acuerdos entre los gobiernos Chino y Venezolano. Con esta instalación podrían construirse 200.000 viviendas en 4 años y de esta manera coadyuvar al Gobierno Nacional en alcanzar su meta de construir 2 Millones de viviendas en los próximos 7 años.
www.pizzolante.com
jueves, 14 de abril de 2011
¿Quieres potenciar tus ventas de inmuebles? ¿Sabes lo que es un MLS -Multi Listing Service?
Es la posibilidad de compartir con otros profesionales inmobiliarios la información sobre inmuebles en una localidad determinada, con la finalidad de realizar operaciones conjuntas y maximizar el trabajo.
Normalmente en el trabajo de corretaje inmobiliario estamos ofertando un inmueble para la venta o alquiler, pero nuestros posibles clientes quizas no encuentren dentro de lo que le mostramos un inmueble que le despierte su interés.
Es allí que esta opción de servicio de listado múltiple permite ampliar nuestro espectrode ofertas, y asi facilitar las operaciones de compra venta o alquiler.
Entonces en lugar de diferir una posible transacción, esperando a que aparezca un inmueble con las características que el cliente desea o procediendo a la búsqueda del mismo, este sistema nos permite acercar la posibilidad de negociación.
Lo que se logra es que mediante la unión de esfuerzo de varios profesionales se pueda potenciar nuestro trabajo como corredores inmobiliarios
La MLS como se abrevia en inglés, consiste en publicar en una base de datos común a otros profesionales del sector, los inmuebles que deseamos potenciar su negociación
La idea es disponer en una base de datos de un portal web, seleccionando las características de interés del posible comprador, el inmueble que se adapte a lo que se requiere, esto mediante un buscador de inmuebles dentro de la gama ofrecida por otros profesionales.
Aunque el tipo de negocio que se producirá, reduce el ingreso a recibir, por otra parte tenemos más posibilidades de aumentar las veces que se produzca una negociación
Los inconvenientes en este tipo de operaciones son los mismos que se presentan en condiciones similares cuando no se conoce al otro intermediario, pero esta herramienta está ampliamente difundida en los Estados Unidos, y en expansión aunque un poco lenta en España
martes, 12 de abril de 2011
Vivienda bioclimática
lunes 4 de abril de 2011
Desde hace algunos años, ante la perspectiva de que en un futuro las fuentes de generación de energía verán limitada su capacidad y las altas dosis de contaminación pueden afectar a la mayor parte de las ciudades, se está intensificando el estudio y la construcción de edificaciones sostenibles. El estudio de arquitectura Goyeneche Arquitectos Asociados a lo largo de más de 30 años de trayectoria en América Latina y España se caracteriza por desarrollar proyectos de construcción novedosos. Las viviendas bioclimáticas se han convertido en su referente. Para otorgar a una edificación el calificativo de sostenible o bioclimática debe de conjugar la relación entre la composición material de la edificación (cerramientos, aberturas, impermeabilizaciones, ventilaciones naturales), el lugar de ubicación (clima, orografía, temperatura, fenómenos meteorológicos, paisajismo) y el máximo rendimiento de las instalaciones que sean necesarias para un funcionamiento óptimo, basado en el confort y el bienestar para el que es proyectado.Para José Carlos Goyeneche, la arquitectura "es la capacidad de organizar los espacios y crear ambientes, utilizando recursos del entorno como la luz, las sombras, y los elementos propios de la naturaleza".Elementos que aporten sensaciones cambiantes "y que gratifiquen a las personas que residan en estos espacios". Según Goyeneche, una vivienda bioclimática no tiene que sacrificar otros valores arquitectónicos.Pero no debe ignorar proporcionar la mayor eficacia energética y de respeto al medio ambiente. "Una vivienda bioclimática debe ser bella y gratificante; y una vivienda bella puede y debe de ser bioclimática y por todo ello saludable". El arquitecto afirma que "al contrario de lo que mucha gente cree", un edificio ya sea residencial colectivo, de oficinas u otras características, en un entorno urbano puede ser un espacio apto para la sostenibilidad y el desarrollo respetuoso con el medioambiente.
Ejemplo de sostenibilidad
La vivienda que presentamos como ejemplo está construida sobre una colina en la urbanización de Ciudalcampo, en los alrededores de la capital de España, y fue creada por Goyeneche para su uso propio. La búsqueda de un entorno saludable y la obtención de espacios de energía positiva fueron el objetivo de su diseño. La casa está integrada en su ubicación con la orientación solar coincidiendo con los ejes norte-sur y este-oeste para aprovechar la luz de una manera meticulosa y práctica. Se trata de una vivienda ecológica no sólo por la selección de materiales naturales sino por una cuidada disposición de los espacios que permite una excelente percepción de los juegos de luces, conjugando la iluminación con la ventilación natural. Los ventanales están protegidos por estores motorizados de fibra de vidrio también protegido, que filtran 85% de la luz solar para evitar daños en el interior de la vivienda, en verano y dejan pasar toda la luz fría de invierno, manteniendo suficientemente la visión del exterior. El aislamiento térmico generado gracias a las ventanas y los materiales aislantes hace posible una vivienda más cómoda, ahorrando energía en calefacción y refrigeración.
Aprovechamiento de la iluminación
La luz natural es uno de los principales recursos que se pueden aprovechar en la vivienda utilizada como ejemplo. El recorrido del sol cada día va iluminando cada espacio de la vivienda a medida que transcurre el día. El paso de la luz se inicia en los dormitorios al amanecer y continúa recorriendo el porche de la vivienda (al que se vuelca el salón de doble espacio vertical) y la piscina exterior situada junto a la fachada de vidrio del comedor. Luego, una vez rodeado, buscar el ocaso iluminando la vivienda con reflejos en la lámina de agua de la piscina. El sol, al atardecer, ilumina la fachada oeste, protegida en verano por la tercera piel de fibra de vidrio, y da vida al porche que une el comedor con la cocina de la vivienda en planta baja, y el estudio de diseño, pintura y escultura en planta primera. Se han utilizado dispositivos verticales en los huecos de las orientaciones este y oeste para bloquear la entrada del sol en verano, y evitar que penetre en el interior de la vivienda y se caliente; para la protección en la orientación sur, se utilizan pérgolas y elementos horizontales, que tamizan en verano la agresión solar y permite en invierno la penetración del astro solar.
Inmaculada Tapia/Efe Reportajes
lunes, 7 de febrero de 2011
Solicitud de Crédito Habitacional en Venezuela
A raiz de la dificultades en el otorgamiento de créditos para viviendas frecuentemente nos preguntan sobre cuales son las opciones con las que se cuentan y cuales son sus condiciones.
Básicamente se puede decir que hay dos modalidades de crédito habitacional en Venezuela.
El primero basado en el concepto de LPH, que hoy se conoce como Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, que es un ahorro realizado mediante un aporte, con la finalidad de obtener un subsidio para la compra de una vivienda principal, que se hace al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda FAOV.
Pueden optar a este crédito aquellas personas cuyo sueldo no supere los 5 salarios mínimos.
En esta forma de crédito, si el aspirante al crédito es empleado, el aporte al FAOV es de un 3%, donde un 2% lo aporta el patrono y un 1% el trabajador.
La segunda modalidad es la Ley de Deudor Hipotecario LDH, estos son créditos con recursos provenientes exclusivamente de la banca.
Para optar a este tipo de crédito el sueldo debe ser superior a los 7 mil Bs.
Otra opción para el caso de ampliación, remodelación y autoconstrucción de vivienda
principal como una forma de facilitar el derecho a la vivienda y hábitat dignos.
Donde se define la autoconstrucción como un proceso constructivo realizado por la familia o en coordinación con vecinos. La ampliación es el aumento de la superficie habitable, teniendo como límite las regulaciones de la la oficina de planeamiento urbano local, es decir, lo que se conoce como, variables urbanas.
Para ampliar esta información puden dirigirse a la pagina http://www.banavih.gob.ve/
Básicamente se puede decir que hay dos modalidades de crédito habitacional en Venezuela.
El primero basado en el concepto de LPH, que hoy se conoce como Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, que es un ahorro realizado mediante un aporte, con la finalidad de obtener un subsidio para la compra de una vivienda principal, que se hace al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda FAOV.
Pueden optar a este crédito aquellas personas cuyo sueldo no supere los 5 salarios mínimos.
En esta forma de crédito, si el aspirante al crédito es empleado, el aporte al FAOV es de un 3%, donde un 2% lo aporta el patrono y un 1% el trabajador.
Este fondo permite a los trabajadores el acceso progresivo a créditos para la compra de vivienda principal. El pago de este aporte debe realizarlo el patrono los primeros cinco días de cada mes, a través de una institución financiera calificada por el Banavih.
La segunda modalidad es la Ley de Deudor Hipotecario LDH, estos son créditos con recursos provenientes exclusivamente de la banca.
Para optar a este tipo de crédito el sueldo debe ser superior a los 7 mil Bs.
Otra opción para el caso de ampliación, remodelación y autoconstrucción de vivienda
principal como una forma de facilitar el derecho a la vivienda y hábitat dignos.
Donde se define la autoconstrucción como un proceso constructivo realizado por la familia o en coordinación con vecinos. La ampliación es el aumento de la superficie habitable, teniendo como límite las regulaciones de la la oficina de planeamiento urbano local, es decir, lo que se conoce como, variables urbanas.
Puede ser otorgado a un grupo máximo de tres (3) co-solicitantes, cuyos integrantes
devenguen y declaren la totalidad de sus ingresos, solventes en el FAOV, y con ingresos mensuales hasta cinco (5) salarios mínimos. Según Gaceta Oficial Nº 39.486 del 12/08/10Para ampliar esta información puden dirigirse a la pagina http://www.banavih.gob.ve/
domingo, 19 de diciembre de 2010
Situación de la Vivienda en Venezuela
Actualmente el sector inmobiliario en particular el relativo a construcción de viviendas, se encuentra en una situación de deterioro pronunciado.
Esta situación viene de un deterioro progresivo a un salto en el abismo producto de la serie de decisiones recientes que se han `producido por decisiones del gobierno nacional
Este es un área en que las improvisaciones y el desconocimiento del proceso de producción de unidades habitacionales se paga caro. Y eso se hace evidente en lo que observamos actualmente en el país.
Entre 1999 y 2009 el Gobierno y la empresa privada construyeron 487.000 viviendas, para un promedio de 44.000 por año. Es decir, ni siquiera la cuarta parte de lo que se necesita: 100.000 unidades para atender el crecimiento poblacional y 100.000 más para empezar a reducir el déficit acumulado. De las cuales se estima que el sector privado construye el 70% de ese total
Los resultados más críticos se observaron entre 1999 y 2005, cuando el número de viviendas construidas promedió 24.000.
La cifra aumentó hasta 85.000 unidades de 2006 a 2009, apoyada por la aprobación de reglas claras para el sector y la bonanza petrolera.
En el primer semestre de 2010, sin embargo, se constató un retroceso, se terminaron 26.000 viviendas, 45% menos que en el mismo período del año 2009, por factores como la recesión económica, el racionamiento eléctrico, la falta de insumos y las modificaciones de la normativa legal, entre otros.
Los factores determinantes en esta situación las exponemos a continuación.
Inflación
En principio debemos decir que la inflación en Venezuela desde 1999 a la fecha es de más del 900%, cifra que si la correlacionamos con los ingresos extraordinarios que ha tenido el país no tiene una explicación que la justifique. Esta situación de altos precios a afectado a los insumos utilizados en la construcción de inmuebles.
Devaluación
Por otra parte la economía en cuanto a la materia cambiaria, ha sufrido grandes trastornos en parte relacionada con la permanencia de una medida de control de cambio, que ahora con un gasto interno y externo superior a los ingresos, el bolívar deberá ser devaluado para cumplir con las metas presupuestarias del 2011.
Esto hace pensar lo difícil que será cumplir con metas de viviendas el año que viene
Control de Precios
Ha habido una tendencia en esta década de gobierno de mantener controlados los precios, pensando quizás que de esta manera, y con la ayuda de papá Estado, inyectando chorros de dinero para proveer de bienes y servicios, que no son producto del trabajo, sino derivado del producto de importaciones, para mantener complacidas a las mayorías del país.
La inmensa mayoría del país vive sin tener conocimiento de esta realidad que ya no es posible mantener.
Control de bienes y servicios mediante expropiaciones
Mediante esta forma se ha hecho del control de materias fundamentales para la construcción de vivienda, como es por ejemplo, el cemento y la cabilla. Donde el argumento que se ha manejado es que mediante esta intervención del gobierno, permitirá bajar los precios de los insumos, pero el efecto ha sido lo contrario. Ahora además de que se han hecho más costosos, escasean, lo que es una consecuencia directa del mal manejo de estas empresas, por lo que es una misión imposible conseguir estos insumos, que no sea a través de un mercado negro.
Inseguridad Juridica
Otro aspecto que incide en la realidad en materia de vivienda, es que producto de la confiscación de desarrollos habitacionales, inevitablemente se logra un efecto contrario al de incrementar el número de vivienda, porque lo que se ha conseguido es auyentar los capitales que invierten en el área inmobiliaria.
Como consecuencia de lo anteriormente dicho, es difícil, que sin una política coherente, se pueda lograr un incremento en la construcción de viviendas
viernes, 12 de noviembre de 2010
XXV Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación en Miami
Recientemente asistimos al XV Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, bajo la organización del Appraisal Institute de los Estados Unidos, realizado en la Ciudad de Miami del 2 al 4 de Noviembre.
Alli se dieron cita las diversas organizaciones relacionadas con el área de la valoración en toda América y parte del Viejo Continente
Entre otros países, Brasil, Colombia, Argentina, Uruguay, Panamá, Perú, República Dominicana, Costa Rica, El Salvador, Chile, España, Puerto Rico, México.
Algunas de las ponencias presentadas por Venezuela por el La Importancia de las ofertas en las Tasaciones Inmobiliarias por el Ing. Miguel Camacaro; Valoración razonable del producto inmobiliario Urbano y Valoracion del Suelo en Mercados Deprimidos po el Ing. Hugo Guerra.
En nuestro caso presentamos la ponencia Tasaexpress.com: el empleo de los Sistemas de Información Geográfica como una herramienta para la tasación de inmuebles en Países con Economías Inflacionarias
Fue una experiencia interesante que nos ha permitido contrastar las diferentes realidad de cada país, bajo la visión del marco de este Congreso "Valorando nuestro mundo: Los desafíos para el Mercado Global"
Alli se dieron cita las diversas organizaciones relacionadas con el área de la valoración en toda América y parte del Viejo Continente
Entre otros países, Brasil, Colombia, Argentina, Uruguay, Panamá, Perú, República Dominicana, Costa Rica, El Salvador, Chile, España, Puerto Rico, México.
Algunas de las ponencias presentadas por Venezuela por el La Importancia de las ofertas en las Tasaciones Inmobiliarias por el Ing. Miguel Camacaro; Valoración razonable del producto inmobiliario Urbano y Valoracion del Suelo en Mercados Deprimidos po el Ing. Hugo Guerra.
En nuestro caso presentamos la ponencia Tasaexpress.com: el empleo de los Sistemas de Información Geográfica como una herramienta para la tasación de inmuebles en Países con Economías Inflacionarias
Fue una experiencia interesante que nos ha permitido contrastar las diferentes realidad de cada país, bajo la visión del marco de este Congreso "Valorando nuestro mundo: Los desafíos para el Mercado Global"
lunes, 11 de octubre de 2010
Como medir una vivienda
Como medir el área de una casa
A la hora de que nos preguntan o nos preguntamos cual es el area de nuestra casa, podríamos dudar acerca de cual es la forma mas adecuada de conocer dicha área.
Un criterio para determinar el área es considerar las áreas bajo techo.
Ahora, ¿Cómo medirla?
La mayoría de las casas tienen formas rectangulares. Un rectángulo es una figura de cuatro lados, donde los lados que son paralelos tienen igual longitud. Y su área es igual al producto del largo por el ancho.
Este mismo criterio es por supuesto aplicable para un terreno rectangular.
Este mismo criterio es por supuesto aplicable para un terreno rectangular.
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