Feliz 2013!!!

Este año que finaliza ha sido de gran esfuerzo y trabajo para cada uno de nosotros en cada área, y particularmente de grandes desafios para los venezolanos.

Votemos para que en este nuevo año unamos esfuerzos para la búsqueda de mayores logros, en concordia y armonía, para construir el país que deseamos.

Que este 2013 sea de grandes transformaciones y cambios para ese logro

Son los deseos del Equipo de TasaExpress.com

Solo 94 mil viviendas se han construido, gobierno cuenta reparación como vivienda

EL UNIVERSAL

sábado 29 de diciembre de 2012  02:12 PM

Caracas.- El coordinador nacional de Primero Justicia, Julio Borges, afirmó que el anuncio acerca del cumplimiento del 99% de la meta del Gobierno Nacional en materia de vivienda para 2012, es falso. La declaración sobre el sector habitacional fue emitida por el ministro de Energía y Petróleo, Rafael Ramírez. "Se trata del mismo show mediático, que queda desmontado cuando vemos a tantas familias viviendo en refugios", explicó.

Afirmó que a través de la llamada "Operación Lupa", ejecutada por el partido, se pudo constatar que el objetivo de construir 200 mil viviendas este año, solo se levantaron 94 mil.

El parlamentario apuntó que Ramírez "miente",  y usa las cifras de las unidades habitacionales construidas por el Poder Popular "como si la reparación de una vivienda redujera el déficit".

"En esta oportunidad el invento fue mayor, porque de las supuestas 200 mil viviendas el ministro aseguró que el Gobierno construyó apenas 58.589 viviendas y el Poder Popular supuestamente aportó 89.053, el resto para completar correspondió al sector privado con 52.438", aseveró.

"¿Donde están esas 89 mil viviendas del Poder Popular? ¿Qué casualidad que una cifra tan alta sea imposible de auditar? ¿Dónde están las cifras oficiales del Banco Central que luego de verse obligado a incluir esta barbaridad de las casas construidas por el Poder Popular no ha vuelto a publicar su reporte de viviendas'", preguntó.

Borges recordó que en 2011 el Presidente ofreció 153 mil viviendas y sólo se registraron anuncios públicos de unas 55 mil "por lo que sumando ambos años nuestra Operación Lupa registra que no llegan a 150 mil viviendas entregadas de las supuestas 350 mil que anunció el Ministro para 2011 y 2012".

Aseguró que existe una diferencia de 200 mil viviendas "que nadie sabe dónde están", y agregó que prueba de ello son los miles de venezolanos que viven en refugios, algunos de ellos, detalló, cumplieron su tercera Navidad como refugiados.

"Ahora vienen con la promesa que en el 2013 se construirán 380 mil viviendas, cifra superior a la supuesta entrega del 2011 y 2012 juntos. ¿Quién puede creer semejante mentira? Estamos hablando de 1.041 viviendas por día para cumplir esa promesa", expresó.

El Estado amplió el control en el mercado inmobiliario

MAYELA ARMAS H.

jueves 27 de diciembre de 2012  12:00 AM

En 2012 arrancó la aplicación de la Ley de Arrendamientos de Vivienda y la Ley contra la Estafa Inmobiliaria que permiten al Estado tener un mayor control en el mercado de alquileres así como en la construcción de viviendas nuevas. 

En manos del Gobierno está la fijación de los cánones de arrendamiento y del precio de venta de las casas alquiladas, además de la revisión de los proyectos del sector privado. A lo que se añade el dominio en la producción y distribución de los insumos del sector. 

Los alquileres 

A fines de 2011 entró en vigencia la Ley de Alquileres, pero fue en noviembre de este año cuando comenzó a regir el marco legal, luego de que el Ministerio de la Vivienda publicara las normas complementarias. 

Ahora el Gobierno ya puede revisar los contratos y fijar los cánones de arrendamientos. Para el cálculo se toman en cuenta cinco aspectos: el precio del metro cuadrado, las dimensiones del inmueble, la vulnerabilidad sísmica, la depreciación y la región geográfica. 

Para el Ejecutivo Nacional el precio del metro cuadrado más alto de las viviendas alquiladas es 8.430 bolívares, parámetro similar al establecido a las casas de la Gran Misión Vivienda. 

Ese valor no sólo se utilizará para estimar la renta que deben pagar los inquilinos, sino también para el proceso de venta de las unidades arrendadas. 

De acuerdo al instrumento jurídico, el costo del metro cuadrado será la referencia para la negociación que tienen que realizar los propietarios con los inquilinos que habitan en los inmuebles que tienen más de 20 años destinados al alquiler. Dicho procedimiento es gestionado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos. 

Los representantes del sector inmobiliario han señalado que con las regulaciones previas, el mercado de alquileres se había reducido y con la nueva Ley las operaciones han bajado más. 

El pasado mes de noviembre la Cámara Metropolitana Inmobiliaria presentó un estudio en el que notificó que desde el 2002 hasta el primer semestre de este 2012 la oferta de inmuebles en alquiler en la Gran Caracas se redujo en 73%. 

Construcción 

Las restricciones también se han extendido a la construcción de las viviendas nuevas. 

En abril de este año entró en vigencia la Ley contra la Estafa Inmobiliaria que obliga a las empresas a cumplir con más requisitos para el arranque de los desarrollos habitacionales. 

Las constructoras al iniciar las obras, más allá de los permisos municipales y ambientales, tienen que pasar previamente por el Ministerio de la Vivienda, que se encargará de calificar las unidades. Sin el aval del despacho, las empresas no pueden solicitar los créditos de la gaveta hipotecaria. 

Adicionalmente, las constructoras tienen que terminar las viviendas en un plazo de 24 meses y si hay retrasos tienen que indemnizar a los compradores por cada día de retardo. A la par, las empresas deben constituir una fianza. 

Si las constructoras deciden ir por la vía de la cartera hipotecaria, las unidades las tienen que ofertar a un precio máximo de 500.000 bolívares. 

Representantes del sector construcción apuntan que son pocas las empresas que están presentando obras nuevas por los requisitos fijados, y por esa situación, la banca ya enfrenta problemas para cumplir con la gaveta para proyectos. 

Tomado de    EL UNIVERSAL

Propietarios tienen 60 días para retirar alquileres en los tribunales

domingo 23 de diciembre de 2012  12:00 AM

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) informó que los propietarios de inmuebles tienen un plazo de 60 días para retirar los alquileres que fueron depositados en los tribunales.

En un oficio con fecha del 10 de diciembre la Sala indica que "se exhorta a los arrendadores que se encuentran en proceso de consignación de pago de cánones de arrendamiento en los tribunales de la circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la organización administrativa y contable de los tribunales ya concluyó y se les hace saber que pueden retirar en los juzgados el dinero que les corresponda en 60 días".

Si los propietarios no acuden en ese período, que termina el 10 de febrero, las consignaciones pasarán al Fondo de Protección del Inquilino y el Pequeño Arrendador, que administra la Superintendencia Nacional de Arrendamientos (Sunavi).

El pasado mes de abril los tribunales que reciben los rentas fueron cerrados por decisión de la Superintendencia, en vista de que la Ley de Arrendamientos ordena al organismo a revisar los contratos de alquiler.

Durante cinco meses los dueños de inmuebles estuvieron en un limbo, pues fue el pasado 17 de noviembre cuando el TSJ informó que se estaba realizando una revisión a la organización de los tribunales para permitir el retiro de los depósitos.

Por ahora la medida abarca a la Gran Caracas, no hay precisiones sobre los retiros en el interior del país. MAH

tomado de EL UNIVERSAL

Feliz Navidad !!!

A todos quienes han compartido en este año con nosotros, y deseando incrementar los lazos de amistad y hermandad

Les deseamos  una Feliz Navidad!!!

a nombre de TasaExpress.com

El presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela dijo que la ubicación por zona agrega valor al terreno

NICOLLE YAPUR29 DE NOVIEMBRE 2012 - 12:01 AM

Para obtener el canon de arrendamiento se debe aplicar una fórmula al valor actual del inmueble que incluye depreciación, ubicación geográfica y  vulnerabilidad sísmica. El presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela, José García Pereira, señaló que este último punto no debe influir en el valor del inmueble, debido a que toda Venezuela es vulnerable y los edificios han sido construidos con las normas antisísmicas correspondientes.
“No se puede castigar un inmueble porque esté construido en una zona sísmica”, expresó. También criticó el criterio de ubicación geográfica. “¿Por qué una casa en Caracas de 100 metros cuadrados tiene que valer distinto a esa casa hecha en Guayana, si fue hecha con las mismas condiciones?”, se preguntó.
Agregó que si este criterio se aplica a escala nacional no se justifica que una casa en Catia cueste lo mismo que una en Chacao. Indicó que lo que se considera tradicionalmente como la ubicación es la zona de mercado, lo cual le otorga cierto valor al terreno. A pesar de que la metodología de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda incluye el área total de construcción en el cálculo del costo del inmueble, García Pereira consideró que no se le está otorgando valor.
“Un componente en el valor del terreno es la ubicación. Poner si tiene jardín o no, no lo incluye”, señaló. Añadió que la depreciación por antigüedad no puede ser vista como algo frío, porque una casa vieja a la que se le han hecho mejoras puede estar incluso en mejor estado que una nueva.
Una fuente de la Sunavi, que pidió no citar su nombre, dijo que por una razón científica los elementos que forman la estructura se van depreciando, por lo que una edificación de larga data no puede costar lo mismo que una nueva. Expresó que el método que se toma en cuenta es universal y se basa en la tabla de Ross-Heidecke para valorar inmuebles.

Automatización. La superintendente Ana Marina Rodríguez informó que próximamente la Sunavi lanzará el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea a escala nacional.
La plataforma permitirá a los inquilinos pagar a través de la red las consignaciones que antes se cancelaban en los tribunales. Rodríguez declaró a AVN que esperan los resultados de una prueba piloto que realiza uno de los bancos que formará parte del sistema.
Recordó que los tribunales no reciben los pagos de los arrendatarios desde abril, debido a una resolución del Tribunal Supremo de Justicia. Este tiempo no podrá ser atribuido al inquilino para alegar insolvencia.
Dijo que actualmente en los tribunales se lleva a cabo un proceso de auditoria que busca separar los depósitos de vivienda de los de comercios y oficinas. Luego de este proceso, los propietarios tendrán 60 días para retirar los montos.
El dinero que no haya sido reclamando pasará a formar parte del Fondo de Protección del Inquilino y Pequeño Propietario, el cual será administrado por la Banco Nacional de Vivienda y Hábitat y puede servir para apoyar al pequeño propietario para que tenga la garantía de sus ingresos en caso de insolvencia justificada del inquilino, añadió Rodríguez. Indicó que el monto que pasará al fondo será “una cifra elevada”, ya que recibirá aportes de los 500 tribunales municipales.

Reclaman pago
Los representantes de los trabajadores de la Misión Vivienda solicitaron ante la Asamblea Nacional el cumplimiento de los compromisos laborales. Expusieron que existe un retraso en la cancelación de bonificaciones, liquidaciones y otros pasivos.
A la reunión asistieron los diputados Oswaldo Vera y Jesús Faría, representantes de las empresas contratistas y la Fundación Rusa, encargada del Plan Habitacional de Fuerte Tiuna, y portavoces de los trabajadores, reseñó el portal de la Asamblea Nacional.
Faría expresó que el objetivo de la reunión es la aplicación de un esquema que garantice el cumplimiento de los compromisos con los trabajadores y la supervisión permanente del Gobierno. Las empresas contratistas alegan que los retrasos se deben a que la Fundación Rusa se demora en suministrar los recursos, lo cual fue refutado por la parte señalada, indica el portal. Los trabajadores afectados por la impuntualidad de los pagos son aproximadamente 2.500.

Soitave propondrá dos tipos de regulaciones en arrendamientos de vivienda

La Resolución 203 publicada por el Ministerio de Vivienda y Hábitat el 20 de noviembre de 2012 genera desequilibrio en la relación arrendaticia, debido a que la forma en la que se determina el valor de los inmuebles y el canon de arrendamiento no es cónsona con la realidad y genera conflictos entre las partes. 

“Esto trae como consecuencia la paralización del mercado”, dijo José García Pereira, presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela. Agregó que la oferta ha bajado entre 70% y 80%. El gremio propone al Gobierno, a través de un comunicado que será remitido a la Asamblea Nacional esta semana, realizar dos tipos de regulaciones, una destinada a resolver el problema de los inquilinos de larga data y otra dirigida al resto al mercado. 

Advierte que la metodología propulsada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda podría constituirse en nuevo foco de corrupción, al arrojar cifras que no se corresponden con los valores reales. “En ninguna parte del mundo el valor puede ser determinado por una fórmula matemática”, explicó García Pereira.

En este sentido, la tabla de descripción que debe ser llenada por los inspectores autorizados por la Sunavi, requiere del criterio de un experto. 

Por ejemplo, García Pereira señaló que se le otorga puntuaciones diferentes a los distintos tipos de fundaciones, cuando desde el punto de vista de ingeniería cada una representa la solución más adecuada según el caso y nada tiene que ver con el valor. Igualmente, existen cerámicas más costosas que el mármol, sin embargo, éste tiene una puntuación más alta dentro de la tabla.

Además, considera que tres horas de taller no son suficientes para dotar a los voluntarios del conocimiento necesario. Recordó que el artículo 238 del Código Orgánico Procesal Penal establece que los peritos deberán poseer título en la materia relativa al asunto sobre el cual dictaminarán.

También criticó los criterios formulados para determinar la vulnerabilidad sísmica y la ubicación geográfica, que inciden en la depreciación del inmueble.

El primero se determina de acuerdo al año de construcción de la vivienda. “Se supone que todos deben cumplir con las normas sísmicas”, dijo. El segundo es establecido por la región: occidente, llanos, andes, sur, insular, capital, centro y oriente. Este último posee el coeficiente más alto, por lo que la vivienda podría resultar más costosa. Los expertos no conocen cuál es el criterio para esta decisión.

Feliz dia del Tasador Panamericano

En nombre del equipo de Tasa Express, reciban los mejores deseos en su dia, y sea propicio para extenderles este saludo en estas fechas navideñas y de un 2013 propicio.

El Equipo de Tasa Express

Población culpa de la falta de viviendas a las fallas de insumos - Economía - EL UNIVERSAL

Población culpa de la falta de viviendas a las fallas de insumos - Economía - EL UNIVERSAL

Disparates: los avalúos inquilinarios

HERBERT HUDDE |  EL UNIVERSAL

martes 11 de diciembre de 2012  12:00 AM

Como ejercí la profesión de Avaluador de Inmuebles, y di clases de esa materia durante más de 15 años, creo poder hablar sobre ese tema con cierta propiedad, por lo que me permitiré algunos comentarios sobre las "avalúos" que ahora se han establecido para determinar el valor, valga la redundancia, de las viviendas dedicadas o por dedicarse al arrendamiento.

El primer disparate, quizá el mayor, es no tomar en cuenta el valor del terreno, pues las viviendas no se construyen en el aire, sino sobre la tierra, por la cual hay que pagar igualito que por el cemento, las cabillas, etc. Es más, concediendo que la tierra bruta debe ser gratis, pues "Dios se la dio a la humanidad sin costo alguno, y nadie tiene derecho a que sea suya", alguien tiene que pagar por el urbanismo que es necesario realizar para que dicha tierra sea habitable en términos razonables dentro del mundo moderno, pues ello implica la construcción de calles, de las dotaciones de servicios de aguas blancas y negras, electricidad, etc., etc., cosas que, que yo sepa, en la mayoría de los casos las hicieron y hacen los privados, y a estos, evidentemente, hubo o hay que pagarles por ese trabajo. En mi opinión, ignorar el terreno debe ser totalmente inconstitucional, pues implica que se le está arrebatando valor a una cosa por la que los propietarios, en casi todos los casos, pagaron con el sudor de sus frentes.

Además, considerar solo los costos de la construcción de las edificaciones implica que igual vale una casa en Altamira que en otras zonas, por no nombrar ninguna, en las cuales la gente simplemente construye sin pagar un céntimo por la tierra.

De igual forma, esto viola el conocido "principio" de que los 3 factores más importantes que determinan el valor de un inmueble son "ubicación, ubicación y ubicación", pues ésta donde se refleja es en el valor del terreno.

Presumo que el hecho de ignorar el terreno se debe simplemente a una orden de Papadiós, más o menos como "no me tomen en cuenta el terreno, pues la tierra debe ser del pueblo, y no hay que pagar nada por ella", por lo cual excuso a las personas que trabajaron en esto, pero como se demoraron un año en elaborar las tablas de "valor" que se acaban de publicar, yo pensaba que la ubicación, los costos de urbanismo, etc., se iban a tomar en cuenta a través de algún factor que se fijaría para cada zona, barrio o urbanización, pero nanay de eso: a igual costo de construcción de las edificaciones, igual valor. Vaya.

Sigamos. Una de las primeras cosas que se enseña en cualquier curso de avalúos, es que costo y valor son dos cosas totalmente diferentes. Si para construir un edificio se tiene que pagar por un costoso relleno y por un también costoso pilotaje, ese edificio cuesta mucho más que otro que se erige sobre un firme terreno en el que se basa directamente la estructura sobre el suelo y no hay que rellenar ni pilotear, pero la gente paga más por este último que por el primero, pues ofrece mayor grado de seguridad. La tabla de valores publicada no es una tabla de valores, sino una tabla de costos.

Otra: según he oído y leído, entre los criterios que se toman en cuenta para dar la puntuación a la vivienda con la que se entra en las tablas de valor, no figura el número de puestos de estacionamiento. ¿Es que aquí la gente estaciona siempre los carros en la calle, y jamás se roban ninguno?

Otra perla: viendo las tablas de valor, observo que un apartamento ubicado en una mamotrética torre de 35 pisos, "vale" más que otro ubicado en un pequeño edificio de 6 pisos. Desde que nací y hasta hoy en día, durante mi ya no tan corta existencia siempre tuve entendido que la cosa era al revés, pero por lo visto, como se está cambiando todo, pues resulta que ahora lo masivo vale más que lo exclusivo. Cosas de la revolución bonita.

Como avaluador entiendo que no es nada fácil, créanmelo, resolver este menudo problemita de establecer una metodología para avaluar algo así como medio o un millón de inmuebles desperdigados por todo el país, pero tampoco deben violarse los principios ancestrales de la valuación inmobiliaria.

Otros aspectos: resulta que la Superintendencia encargada de la materia, evidentemente no puede manejar más de 500.000 avalúos en un tiempo razonable, por lo que está pidiendo a la gente ofrecerse de voluntaria para realizar las inspecciones a los inmuebles, sin ninguna remuneración. Estimados amigos, las cosas no pueden manejarse así. Yo fui voluntario cuando estudiante universitario para empadronar una zona de Pinto Salinas durante un censo nacional que se hizo un domingo, cosa que hice con mucho gusto, pero ¿como va un señor a estar haciendo una inspección tras otra sin cobrar? ¿De qué va a comer?

Para terminar, me permito el siguiente comentario: haciendo unos cuantos ejercicios sobre viviendas alquiladas cuyos cánones de arrendamiento conozco y considero razonables, estando algunos incluso baratos, observo que los valores que se están obteniendo con las tablas publicadas, están enormemente por debajo de esos cánones. Ello va a traer una serie de conflictos muy agrios entre inquilinos y propietarios (de hecho ya se han presentado en cantidades industriales), pues si bien los primeros están gozando una y parte de la otra, muchos de los segundos, que vivían de esos alquileres derivados de ahorros que hicieron honestamente hace años, ahora quedan colgados de la brocha, así que siguiendo lo que escribí en un artículo hace algún tiempo sobre esta ley, la misma, y esta tabla de valores recién publicada, han condenado irremisiblemente al arrendamiento de viviendas a desaparecer totalmente, cosa de extrema gravedad para cualquier país.  

herbert_hudde@yahoo.es