Apiur: Crearon falsa expectativa con venta de casas alquiladas

El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), Roberto Orta, afirmó que hasta que no se reforme la Ley de Propiedad Horizontal y se cree un régimen especial en los edificios en condición de alquiler no se podrá hacer su transformación ni su venta.

JORGE HERNÁNDEZ |  EL UNIVERSAL

viernes 9 de mayo de 2014  05:50 PM

Caracas.- Roberto Orta, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), informó que luego de dictada la Providencia 42, que estipula la venta de inmuebles a personas con 20 años o más en condición de inquilinos, el Gobierno volvió a crear una "falsa expectativa".

Explicó que 95%de los edificios alquilados con esas características no tiene documentos de condominio (1.188 inmuebles de 1.250 registrados en Apiur). "Tampoco están bajo el régimen de propiedad horizontal y ese es uno de los requisitos que solicita una providencia por segunda vez".

Orta aseguró que la adecuación de edificios en alquiler en Caracas puede tardar hasta dos años. "Es un proceso costoso porque esos inmuebles necesitan equipos de bomberos, modernización de tableros de electricidad y nuevos planos".

Comentó que la situación financiera de 1.250 edificios en Caracas, desde 2003, es que tienen alquileres congelados y en promedio 25 mil inquilinos pagan Bs. 150 por apartamento. "Por eso estos condominios están quebrados. La regulación no permite ingresos suficientes para su mantenimiento".

Solo en Chacao hay 300 edificios en alquiler, el resto fueron construidos en San Bernardino, Los Chaguaramos, Centro, Candelaria, Las Acacias, San José y Altagracia.

Precisó que los 60 días hábiles que otorga la Providencia 0042 desde el 28 de marzo pasado vencen el próximo 23 de junio, pero previamente es necesaria la fijación del valor de cada inmueble por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos (Sunavi). "Son inmuebles sin documentos de condominio y en consecuencia, tampoco tienen acceso a la banca. Al obviar eso, someten a los propietarios a unas multas (Bs 254 mil por apartamento). "La mayoría de los propietarios notificaran a la Superintendencia y por ende es de imposible cumplimiento este Providencia".

Orta explicó que en el caso de inmuebles adquiridos por sucesiones, donde están involucrados menores de edad, hay que pedir permiso a tribunales de menores.

"El principal problema es la obtención del documento de  propiedad horizontal. La ley estableció una disposición transitoria con menos requisitos. No obstante, eso es incompatible con los requisitos que exigen en los registros de la ciudad. Encima la Providencia es incompatible con la leyes de Registro Publico y Ordenación Urbanística, y de Propiedad Horizontal. No derogó ninguna de estas leyes y cuando algún propietario acude a hacer algún trámite de compra - venta de apartamentos en condición de alquiler los registradores no aceptan los requisitos que plantea el Gobierno", afirmó.

Indicó que en las direcciones de Catastro de las alcaldías municipales de Caracas tampoco admiten un documento de condominio que no paso por los pasos previos dentro estas instituciones.

Orta señaló que los inquilinos no pueden financiar la transformación a propiedad horizontal. "Los precios de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos están basados en un método inconstitucional porque obvian el valor del terreno. Solo toman en cuenta la bienhechuría. La fórmula es el valor que puso el Ejecutivo en 2012 y se le aplica la depreciación por antigüedad. El ministro de Vivienda, Ricardo Molina, debió fijar un nuevo valor por metro cuadrado en noviembre de 2013. Eso también anula un avalúo sin actualizar el valor oficial".

Planteó que si la Superintendencia hace avalúos con los precios del metro cuadrado de 2012, los propietarios pueden solicitar su nulidad ante un tribunal.

"Hasta que no se reforme la Ley de Propiedad Horizontal y se cree un régimen especial para estos edificios no habrá ni la transformación ni la venta. Estos son intentos desde 2006, con el exalcalde Mayor Juan Barreto, quien expropió 188 edificios sin pagar un centavo.

Orta enfatizó que van a solicitar a la Superintendencia la revocatoria de la Providencia 0042 porque no puede ser cumplida en la mayoría de los edificios. "No se puede hacer ningún proceso de venta, es inconstitucional por cuanto las únicas dos formas de arrebatar la propiedad privada son la expropiación por causa de utilidad pública o la confiscación por delitos".

Calculo del Alquiler de vivienda de 100 mts en Chacao. Se ubica en Bs 2.500

El cálculo para el valor actual de este inmueble sería de 617 mil bolívares

ENDER MARCANO |  EL UNIVERSAL

miércoles 28 de noviembre de 2012  12:00 AM

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento (Sunavi) ya ha comenzado con la formación de los inspectores que, de acuerdo al método estipulado por el Ministerio para la Vivienda y Hábitat, determinarán el valor de los alquileres. Dicha metodología podría arrojar que el costo máximo de una mensualidad para un apartamento de 100 metros cuadrados en el Municipio Chacao de Caracas sea de 2.570 bolívares. 

Para llegar a dicho canon de arrendamiento son varios los puntos que se deben atravesar. Dicho proceso comienza por la inspección del personal de la Sunavi. Este será el encargado de llenar la planilla elaborada por el Ministerio en la cual se tomarán en cuenta aspectos de la estructura del inmueble como paredes, acabados, servicios, áreas comunes, por citar algunos, dichos datos arrojarán un puntaje que será parte de la fórmula para calcular el valor del alquiler. 

En total la planilla abarca 281 elementos a evaluar divididos en tres grandes áreas: datos generales, descripción de materiales y equipos, así como descripción de características predominantes. La calificación máxima que arrojará la planilla es de más de 444 puntos para apartamentos y 473 puntos para las casas, de acuerdo a la información del Ministerio para la Vivienda. 

Fórmula para el alquiler 

Una vez lista la planilla ya se cuenta con todos los datos necesarios para determinar el valor de construcción de todo el inmueble donde se encuentra la vivienda alquilada. Para llegar a dicho precio se debe emplear el valor de reposición (costo actual del metro cuadrado) estipulado por el Ministerio, publicado el 20 de noviembre en Gaceta Oficial, el cual se cruzará con el puntaje de la evaluación. 

Un ejemplo presentado por la Sunavi en su formación de inspectores toma como referencia un apartamento de 100 metros cuadrados en Los Palos Grandes (Chacao- Caracas), con 20 años de construcción y que obtuvo un puntaje de 395 en la inspección. En ese caso el costo del metro cuadrado de construcción es de 7.150 bolívares, por tratarse de un edificio de más de 20 pisos, según el Ministerio. 

Con ese valor del metro cuadrado se calcula el precio total del edificio (incluyendo áreas comunes). Posteriormente, ese total en bolívares (en este caso 58 millones 272 mil bolívares) se divide entre el área vendible del edificio, donde se excluyen las áreas comunes. De esa operación resulta el valor de reposición actual del metro cuadrado del apartamento. 

En el ejemplo dado por la Sunavi el metro cuadrado de la vivienda arrojado es de 8.991 bolívares, lo cual al multiplicarse por los 100 metros cuadrados del apartamento en cuestión se obtiene un costo de 899 mil bolívares como el valor actual de la vivienda. 

Con ese monto aún no se puede determinar el canon de arrendamiento. Al valor actual de la vivienda se deben incorporar tres factores, que en su mayoría restan a la ecuación y están estipulados en el Reglamento de la Ley de Arrendamientos. 

El primero de ellos es el coeficiente de depreciación del inmueble. Este no sólo toma en cuenta los años de construido sino que suma la condición en la que se encuentra la vivienda, que puede ir desde excelente hasta irrecuperable. 

Luego está el coeficiente de vulnerabilidad sísmica, donde el único factor relevante es la edad de la edificación. Y finalmente se suma a la fórmula la variación por ubicación geográfica, que coloca a Anzoátegui, Monagas y Sucre como los únicos estados que suman al valor de la vivienda. 

Una vez incluidos estos tres elementos junto al valor de reposición de la vivienda se obtiene el Valor Actual del Inmueble. Volviendo al ejemplo presentado por la Sunavi el costo ahora cae a 617 mil bolívares. 

Con ese precio sí se determina el canon de arrendamiento, pues a ese monto se aplica una rentabilidad anual de 5%, por tratarse de un pequeño arrendador. Es decir, sobre dicho inmueble se pueden ganar Bs 30.850 por año, cantidad que al dividirse entre 12 arroja una mensualidad de 2.570 bolívares por el alquiler de una vivienda con 20 años de construcción, en buenas condiciones y ubicada en Los Palos Grandes. 

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