29 DE NOVIEMBRE 2012 - 12:01 AM
Para obtener el canon de arrendamiento se debe aplicar una fórmula al valor actual del inmueble que incluye depreciación, ubicación geográfica y vulnerabilidad sísmica. El presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela, José García Pereira, señaló que este último punto no debe influir en el valor del inmueble, debido a que toda Venezuela es vulnerable y los edificios han sido construidos con las normas antisísmicas correspondientes.
“No se puede castigar un inmueble porque esté construido en una zona sísmica”, expresó. También criticó el criterio de ubicación geográfica. “¿Por qué una casa en Caracas de 100 metros cuadrados tiene que valer distinto a esa casa hecha en Guayana, si fue hecha con las mismas condiciones?”, se preguntó.
Agregó que si este criterio se aplica a escala nacional no se justifica que una casa en Catia cueste lo mismo que una en Chacao. Indicó que lo que se considera tradicionalmente como la ubicación es la zona de mercado, lo cual le otorga cierto valor al terreno. A pesar de que la metodología de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda incluye el área total de construcción en el cálculo del costo del inmueble, García Pereira consideró que no se le está otorgando valor.
“Un componente en el valor del terreno es la ubicación. Poner si tiene jardín o no, no lo incluye”, señaló. Añadió que la depreciación por antigüedad no puede ser vista como algo frío, porque una casa vieja a la que se le han hecho mejoras puede estar incluso en mejor estado que una nueva.
Una fuente de la Sunavi, que pidió no citar su nombre, dijo que por una razón científica los elementos que forman la estructura se van depreciando, por lo que una edificación de larga data no puede costar lo mismo que una nueva. Expresó que el método que se toma en cuenta es universal y se basa en la tabla de Ross-Heidecke para valorar inmuebles.
Automatización. La superintendente Ana Marina Rodríguez informó que próximamente la Sunavi lanzará el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea a escala nacional.
La plataforma permitirá a los inquilinos pagar a través de la red las consignaciones que antes se cancelaban en los tribunales. Rodríguez declaró a AVN que esperan los resultados de una prueba piloto que realiza uno de los bancos que formará parte del sistema.
Recordó que los tribunales no reciben los pagos de los arrendatarios desde abril, debido a una resolución del Tribunal Supremo de Justicia. Este tiempo no podrá ser atribuido al inquilino para alegar insolvencia.
Dijo que actualmente en los tribunales se lleva a cabo un proceso de auditoria que busca separar los depósitos de vivienda de los de comercios y oficinas. Luego de este proceso, los propietarios tendrán 60 días para retirar los montos.
El dinero que no haya sido reclamando pasará a formar parte del Fondo de Protección del Inquilino y Pequeño Propietario, el cual será administrado por la Banco Nacional de Vivienda y Hábitat y puede servir para apoyar al pequeño propietario para que tenga la garantía de sus ingresos en caso de insolvencia justificada del inquilino, añadió Rodríguez. Indicó que el monto que pasará al fondo será “una cifra elevada”, ya que recibirá aportes de los 500 tribunales municipales.
Reclaman pago
Los representantes de los trabajadores de la Misión Vivienda solicitaron ante la Asamblea Nacional el cumplimiento de los compromisos laborales. Expusieron que existe un retraso en la cancelación de bonificaciones, liquidaciones y otros pasivos.
A la reunión asistieron los diputados Oswaldo Vera y Jesús Faría, representantes de las empresas contratistas y la Fundación Rusa, encargada del Plan Habitacional de Fuerte Tiuna, y portavoces de los trabajadores, reseñó el portal de la Asamblea Nacional.
Faría expresó que el objetivo de la reunión es la aplicación de un esquema que garantice el cumplimiento de los compromisos con los trabajadores y la supervisión permanente del Gobierno. Las empresas contratistas alegan que los retrasos se deben a que la Fundación Rusa se demora en suministrar los recursos, lo cual fue refutado por la parte señalada, indica el portal. Los trabajadores afectados por la impuntualidad de los pagos son aproximadamente 2.500.
martes, 18 de diciembre de 2012
viernes, 14 de diciembre de 2012
Soitave propondrá dos tipos de regulaciones en arrendamientos de vivienda
La Resolución 203 publicada por el Ministerio de Vivienda y Hábitat el 20 de noviembre de 2012 genera desequilibrio en la relación arrendaticia, debido a que la forma en la que se determina el valor de los inmuebles y el canon de arrendamiento no es cónsona con la realidad y genera conflictos entre las partes.
“Esto trae como consecuencia la paralización del mercado”, dijo José García Pereira, presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela. Agregó que la oferta ha bajado entre 70% y 80%. El gremio propone al Gobierno, a través de un comunicado que será remitido a la Asamblea Nacional esta semana, realizar dos tipos de regulaciones, una destinada a resolver el problema de los inquilinos de larga data y otra dirigida al resto al mercado.
Advierte que la metodología propulsada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda podría constituirse en nuevo foco de corrupción, al arrojar cifras que no se corresponden con los valores reales. “En ninguna parte del mundo el valor puede ser determinado por una fórmula matemática”, explicó García Pereira.
En este sentido, la tabla de descripción que debe ser llenada por los inspectores autorizados por la Sunavi, requiere del criterio de un experto.
Por ejemplo, García Pereira señaló que se le otorga puntuaciones diferentes a los distintos tipos de fundaciones, cuando desde el punto de vista de ingeniería cada una representa la solución más adecuada según el caso y nada tiene que ver con el valor. Igualmente, existen cerámicas más costosas que el mármol, sin embargo, éste tiene una puntuación más alta dentro de la tabla.
Además, considera que tres horas de taller no son suficientes para dotar a los voluntarios del conocimiento necesario. Recordó que el artículo 238 del Código Orgánico Procesal Penal establece que los peritos deberán poseer título en la materia relativa al asunto sobre el cual dictaminarán.
También criticó los criterios formulados para determinar la vulnerabilidad sísmica y la ubicación geográfica, que inciden en la depreciación del inmueble.
El primero se determina de acuerdo al año de construcción de la vivienda. “Se supone que todos deben cumplir con las normas sísmicas”, dijo. El segundo es establecido por la región: occidente, llanos, andes, sur, insular, capital, centro y oriente. Este último posee el coeficiente más alto, por lo que la vivienda podría resultar más costosa. Los expertos no conocen cuál es el criterio para esta decisión.
“Esto trae como consecuencia la paralización del mercado”, dijo José García Pereira, presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela. Agregó que la oferta ha bajado entre 70% y 80%. El gremio propone al Gobierno, a través de un comunicado que será remitido a la Asamblea Nacional esta semana, realizar dos tipos de regulaciones, una destinada a resolver el problema de los inquilinos de larga data y otra dirigida al resto al mercado.
Advierte que la metodología propulsada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda podría constituirse en nuevo foco de corrupción, al arrojar cifras que no se corresponden con los valores reales. “En ninguna parte del mundo el valor puede ser determinado por una fórmula matemática”, explicó García Pereira.
En este sentido, la tabla de descripción que debe ser llenada por los inspectores autorizados por la Sunavi, requiere del criterio de un experto.
Por ejemplo, García Pereira señaló que se le otorga puntuaciones diferentes a los distintos tipos de fundaciones, cuando desde el punto de vista de ingeniería cada una representa la solución más adecuada según el caso y nada tiene que ver con el valor. Igualmente, existen cerámicas más costosas que el mármol, sin embargo, éste tiene una puntuación más alta dentro de la tabla.
Además, considera que tres horas de taller no son suficientes para dotar a los voluntarios del conocimiento necesario. Recordó que el artículo 238 del Código Orgánico Procesal Penal establece que los peritos deberán poseer título en la materia relativa al asunto sobre el cual dictaminarán.
También criticó los criterios formulados para determinar la vulnerabilidad sísmica y la ubicación geográfica, que inciden en la depreciación del inmueble.
El primero se determina de acuerdo al año de construcción de la vivienda. “Se supone que todos deben cumplir con las normas sísmicas”, dijo. El segundo es establecido por la región: occidente, llanos, andes, sur, insular, capital, centro y oriente. Este último posee el coeficiente más alto, por lo que la vivienda podría resultar más costosa. Los expertos no conocen cuál es el criterio para esta decisión.
jueves, 13 de diciembre de 2012
Feliz dia del Tasador Panamericano
En nombre del equipo de Tasa Express, reciban los mejores deseos en su dia, y sea propicio para extenderles este saludo en estas fechas navideñas y de un 2013 propicio.
El Equipo de Tasa Express
El Equipo de Tasa Express
miércoles, 12 de diciembre de 2012
martes, 11 de diciembre de 2012
Disparates: los avalúos inquilinarios
HERBERT HUDDE | EL UNIVERSAL
martes 11 de diciembre de 2012 12:00 AM
Como ejercí la profesión de Avaluador de Inmuebles, y di clases de esa materia durante más de 15 años, creo poder hablar sobre ese tema con cierta propiedad, por lo que me permitiré algunos comentarios sobre las "avalúos" que ahora se han establecido para determinar el valor, valga la redundancia, de las viviendas dedicadas o por dedicarse al arrendamiento.
El primer disparate, quizá el mayor, es no tomar en cuenta el valor del terreno, pues las viviendas no se construyen en el aire, sino sobre la tierra, por la cual hay que pagar igualito que por el cemento, las cabillas, etc. Es más, concediendo que la tierra bruta debe ser gratis, pues "Dios se la dio a la humanidad sin costo alguno, y nadie tiene derecho a que sea suya", alguien tiene que pagar por el urbanismo que es necesario realizar para que dicha tierra sea habitable en términos razonables dentro del mundo moderno, pues ello implica la construcción de calles, de las dotaciones de servicios de aguas blancas y negras, electricidad, etc., etc., cosas que, que yo sepa, en la mayoría de los casos las hicieron y hacen los privados, y a estos, evidentemente, hubo o hay que pagarles por ese trabajo. En mi opinión, ignorar el terreno debe ser totalmente inconstitucional, pues implica que se le está arrebatando valor a una cosa por la que los propietarios, en casi todos los casos, pagaron con el sudor de sus frentes.
Además, considerar solo los costos de la construcción de las edificaciones implica que igual vale una casa en Altamira que en otras zonas, por no nombrar ninguna, en las cuales la gente simplemente construye sin pagar un céntimo por la tierra.
De igual forma, esto viola el conocido "principio" de que los 3 factores más importantes que determinan el valor de un inmueble son "ubicación, ubicación y ubicación", pues ésta donde se refleja es en el valor del terreno.
Presumo que el hecho de ignorar el terreno se debe simplemente a una orden de Papadiós, más o menos como "no me tomen en cuenta el terreno, pues la tierra debe ser del pueblo, y no hay que pagar nada por ella", por lo cual excuso a las personas que trabajaron en esto, pero como se demoraron un año en elaborar las tablas de "valor" que se acaban de publicar, yo pensaba que la ubicación, los costos de urbanismo, etc., se iban a tomar en cuenta a través de algún factor que se fijaría para cada zona, barrio o urbanización, pero nanay de eso: a igual costo de construcción de las edificaciones, igual valor. Vaya.
Sigamos. Una de las primeras cosas que se enseña en cualquier curso de avalúos, es que costo y valor son dos cosas totalmente diferentes. Si para construir un edificio se tiene que pagar por un costoso relleno y por un también costoso pilotaje, ese edificio cuesta mucho más que otro que se erige sobre un firme terreno en el que se basa directamente la estructura sobre el suelo y no hay que rellenar ni pilotear, pero la gente paga más por este último que por el primero, pues ofrece mayor grado de seguridad. La tabla de valores publicada no es una tabla de valores, sino una tabla de costos.
Otra: según he oído y leído, entre los criterios que se toman en cuenta para dar la puntuación a la vivienda con la que se entra en las tablas de valor, no figura el número de puestos de estacionamiento. ¿Es que aquí la gente estaciona siempre los carros en la calle, y jamás se roban ninguno?
Otra perla: viendo las tablas de valor, observo que un apartamento ubicado en una mamotrética torre de 35 pisos, "vale" más que otro ubicado en un pequeño edificio de 6 pisos. Desde que nací y hasta hoy en día, durante mi ya no tan corta existencia siempre tuve entendido que la cosa era al revés, pero por lo visto, como se está cambiando todo, pues resulta que ahora lo masivo vale más que lo exclusivo. Cosas de la revolución bonita.
Como avaluador entiendo que no es nada fácil, créanmelo, resolver este menudo problemita de establecer una metodología para avaluar algo así como medio o un millón de inmuebles desperdigados por todo el país, pero tampoco deben violarse los principios ancestrales de la valuación inmobiliaria.
Otros aspectos: resulta que la Superintendencia encargada de la materia, evidentemente no puede manejar más de 500.000 avalúos en un tiempo razonable, por lo que está pidiendo a la gente ofrecerse de voluntaria para realizar las inspecciones a los inmuebles, sin ninguna remuneración. Estimados amigos, las cosas no pueden manejarse así. Yo fui voluntario cuando estudiante universitario para empadronar una zona de Pinto Salinas durante un censo nacional que se hizo un domingo, cosa que hice con mucho gusto, pero ¿como va un señor a estar haciendo una inspección tras otra sin cobrar? ¿De qué va a comer?
Para terminar, me permito el siguiente comentario: haciendo unos cuantos ejercicios sobre viviendas alquiladas cuyos cánones de arrendamiento conozco y considero razonables, estando algunos incluso baratos, observo que los valores que se están obteniendo con las tablas publicadas, están enormemente por debajo de esos cánones. Ello va a traer una serie de conflictos muy agrios entre inquilinos y propietarios (de hecho ya se han presentado en cantidades industriales), pues si bien los primeros están gozando una y parte de la otra, muchos de los segundos, que vivían de esos alquileres derivados de ahorros que hicieron honestamente hace años, ahora quedan colgados de la brocha, así que siguiendo lo que escribí en un artículo hace algún tiempo sobre esta ley, la misma, y esta tabla de valores recién publicada, han condenado irremisiblemente al arrendamiento de viviendas a desaparecer totalmente, cosa de extrema gravedad para cualquier país.
herbert_hudde@yahoo.es
jueves, 29 de noviembre de 2012
Calculo del Alquiler de vivienda de 100 mts en Chacao. Se ubica en Bs 2.500
El cálculo para el valor actual de este inmueble sería de 617 mil bolívares
ENDER MARCANO | EL UNIVERSAL
miércoles 28 de noviembre de 2012 12:00 AM
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento (Sunavi) ya ha comenzado con la formación de los inspectores que, de acuerdo al método estipulado por el Ministerio para la Vivienda y Hábitat, determinarán el valor de los alquileres. Dicha metodología podría arrojar que el costo máximo de una mensualidad para un apartamento de 100 metros cuadrados en el Municipio Chacao de Caracas sea de 2.570 bolívares.
Para llegar a dicho canon de arrendamiento son varios los puntos que se deben atravesar. Dicho proceso comienza por la inspección del personal de la Sunavi. Este será el encargado de llenar la planilla elaborada por el Ministerio en la cual se tomarán en cuenta aspectos de la estructura del inmueble como paredes, acabados, servicios, áreas comunes, por citar algunos, dichos datos arrojarán un puntaje que será parte de la fórmula para calcular el valor del alquiler.
En total la planilla abarca 281 elementos a evaluar divididos en tres grandes áreas: datos generales, descripción de materiales y equipos, así como descripción de características predominantes. La calificación máxima que arrojará la planilla es de más de 444 puntos para apartamentos y 473 puntos para las casas, de acuerdo a la información del Ministerio para la Vivienda.
Fórmula para el alquiler
Una vez lista la planilla ya se cuenta con todos los datos necesarios para determinar el valor de construcción de todo el inmueble donde se encuentra la vivienda alquilada. Para llegar a dicho precio se debe emplear el valor de reposición (costo actual del metro cuadrado) estipulado por el Ministerio, publicado el 20 de noviembre en Gaceta Oficial, el cual se cruzará con el puntaje de la evaluación.
Un ejemplo presentado por la Sunavi en su formación de inspectores toma como referencia un apartamento de 100 metros cuadrados en Los Palos Grandes (Chacao- Caracas), con 20 años de construcción y que obtuvo un puntaje de 395 en la inspección. En ese caso el costo del metro cuadrado de construcción es de 7.150 bolívares, por tratarse de un edificio de más de 20 pisos, según el Ministerio.
Con ese valor del metro cuadrado se calcula el precio total del edificio (incluyendo áreas comunes). Posteriormente, ese total en bolívares (en este caso 58 millones 272 mil bolívares) se divide entre el área vendible del edificio, donde se excluyen las áreas comunes. De esa operación resulta el valor de reposición actual del metro cuadrado del apartamento.
En el ejemplo dado por la Sunavi el metro cuadrado de la vivienda arrojado es de 8.991 bolívares, lo cual al multiplicarse por los 100 metros cuadrados del apartamento en cuestión se obtiene un costo de 899 mil bolívares como el valor actual de la vivienda.
Con ese monto aún no se puede determinar el canon de arrendamiento. Al valor actual de la vivienda se deben incorporar tres factores, que en su mayoría restan a la ecuación y están estipulados en el Reglamento de la Ley de Arrendamientos.
El primero de ellos es el coeficiente de depreciación del inmueble. Este no sólo toma en cuenta los años de construido sino que suma la condición en la que se encuentra la vivienda, que puede ir desde excelente hasta irrecuperable.
Luego está el coeficiente de vulnerabilidad sísmica, donde el único factor relevante es la edad de la edificación. Y finalmente se suma a la fórmula la variación por ubicación geográfica, que coloca a Anzoátegui, Monagas y Sucre como los únicos estados que suman al valor de la vivienda.
Una vez incluidos estos tres elementos junto al valor de reposición de la vivienda se obtiene el Valor Actual del Inmueble. Volviendo al ejemplo presentado por la Sunavi el costo ahora cae a 617 mil bolívares.
Con ese precio sí se determina el canon de arrendamiento, pues a ese monto se aplica una rentabilidad anual de 5%, por tratarse de un pequeño arrendador. Es decir, sobre dicho inmueble se pueden ganar Bs 30.850 por año, cantidad que al dividirse entre 12 arroja una mensualidad de 2.570 bolívares por el alquiler de una vivienda con 20 años de construcción, en buenas condiciones y ubicada en Los Palos Grandes.
enmarcano@eluniversal
Para llegar a dicho canon de arrendamiento son varios los puntos que se deben atravesar. Dicho proceso comienza por la inspección del personal de la Sunavi. Este será el encargado de llenar la planilla elaborada por el Ministerio en la cual se tomarán en cuenta aspectos de la estructura del inmueble como paredes, acabados, servicios, áreas comunes, por citar algunos, dichos datos arrojarán un puntaje que será parte de la fórmula para calcular el valor del alquiler.
En total la planilla abarca 281 elementos a evaluar divididos en tres grandes áreas: datos generales, descripción de materiales y equipos, así como descripción de características predominantes. La calificación máxima que arrojará la planilla es de más de 444 puntos para apartamentos y 473 puntos para las casas, de acuerdo a la información del Ministerio para la Vivienda.
Fórmula para el alquiler
Una vez lista la planilla ya se cuenta con todos los datos necesarios para determinar el valor de construcción de todo el inmueble donde se encuentra la vivienda alquilada. Para llegar a dicho precio se debe emplear el valor de reposición (costo actual del metro cuadrado) estipulado por el Ministerio, publicado el 20 de noviembre en Gaceta Oficial, el cual se cruzará con el puntaje de la evaluación.
Un ejemplo presentado por la Sunavi en su formación de inspectores toma como referencia un apartamento de 100 metros cuadrados en Los Palos Grandes (Chacao- Caracas), con 20 años de construcción y que obtuvo un puntaje de 395 en la inspección. En ese caso el costo del metro cuadrado de construcción es de 7.150 bolívares, por tratarse de un edificio de más de 20 pisos, según el Ministerio.
Con ese valor del metro cuadrado se calcula el precio total del edificio (incluyendo áreas comunes). Posteriormente, ese total en bolívares (en este caso 58 millones 272 mil bolívares) se divide entre el área vendible del edificio, donde se excluyen las áreas comunes. De esa operación resulta el valor de reposición actual del metro cuadrado del apartamento.
En el ejemplo dado por la Sunavi el metro cuadrado de la vivienda arrojado es de 8.991 bolívares, lo cual al multiplicarse por los 100 metros cuadrados del apartamento en cuestión se obtiene un costo de 899 mil bolívares como el valor actual de la vivienda.
Con ese monto aún no se puede determinar el canon de arrendamiento. Al valor actual de la vivienda se deben incorporar tres factores, que en su mayoría restan a la ecuación y están estipulados en el Reglamento de la Ley de Arrendamientos.
El primero de ellos es el coeficiente de depreciación del inmueble. Este no sólo toma en cuenta los años de construido sino que suma la condición en la que se encuentra la vivienda, que puede ir desde excelente hasta irrecuperable.
Luego está el coeficiente de vulnerabilidad sísmica, donde el único factor relevante es la edad de la edificación. Y finalmente se suma a la fórmula la variación por ubicación geográfica, que coloca a Anzoátegui, Monagas y Sucre como los únicos estados que suman al valor de la vivienda.
Una vez incluidos estos tres elementos junto al valor de reposición de la vivienda se obtiene el Valor Actual del Inmueble. Volviendo al ejemplo presentado por la Sunavi el costo ahora cae a 617 mil bolívares.
Con ese precio sí se determina el canon de arrendamiento, pues a ese monto se aplica una rentabilidad anual de 5%, por tratarse de un pequeño arrendador. Es decir, sobre dicho inmueble se pueden ganar Bs 30.850 por año, cantidad que al dividirse entre 12 arroja una mensualidad de 2.570 bolívares por el alquiler de una vivienda con 20 años de construcción, en buenas condiciones y ubicada en Los Palos Grandes.
enmarcano@eluniversal
jueves, 22 de noviembre de 2012
Entre Bs. 1860 y 8.430 fijan valor del metro cuadrado de viviendas en alquiler
MAYELA ARMAS H. | EL UNIVERSAL
jueves 22 de noviembre de 2012 12:00 AM
El Ministerio de la Vivienda publicó los precios del metro cuadrado de los inmuebles que tendrán como fin la determinación de los cánones de arrendamiento de viviendas y ser la referencia en la venta de los apartamentos alquilados.
La Gaceta Oficial No.40.054 del 20 de noviembre detalla los valores de reposición (metro cuadrado) de las viviendas multifamiliares (edificios) y unifamiliares (casas) y, adicionalmente, presenta el formato mediante el cual la Superintendencia de Arrendamientos ponderará estas unidades para definir los costos y luego la renta a cobrar a los inquilinos.
De acuerdo a los tabuladores, los precios del metro cuadrado de las viviendas mulfamiliares será mínimo de 3.380 bolívares y máximo de 8.430 bolívares. En las viviendas unifamiliares la escala oscilará entre 1.860 y 7.050 bolívares.
Hace tres semanas el ministro de la Vivienda, Ricardo Molina, destacó que "el criterio que se maneja para la valoración de los inmuebles es socialista, pues la vivienda no es una mercancía sino un elemento primordial para la satisfacción de un derecho humano".
Retraso
Si bien la Ley de Arrendamientos de Vivienda tiene un año de vigencia, su aplicación ha sido lenta por la mora del Ministerio de la Vivienda con la recién publicada metodología.
Tras la vigencia de la Ley, se ordenó a la Superintendencia de Arrendamientos organizar en un lapso de tres meses el registro de contratos de alquiler, a fin de proceder a la evaluación de los acuerdos firmados entre inquilinos y propietarios. Ese registro arrancó cinco meses después de la promulgación, y aunque algunos dueños y arrendatarios consignaron los contratos, las revisiones no se habían materializado por los aspectos pendientes.
Según el marco legal, para fijar el alquiler se tienen que tomar cuenta cinco aspectos: valor de reposición, dimensión del inmueble, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica.
De todos esos parámetros, cuatro fueron incluidos en el reglamento de la Ley y se le asignó al Ministerio de la Vivienda la determinación de los valores de reposición, los cuales fueron publicados este 20 de noviembre de 2012. De manera que a partir de esta semana, el organismo supervisor ya debería comenzar a calcular las rentas.
Procedimiento
La resolución publicada ayer señala que para decidir el precio del metro cuadrado de cada vivienda previamente se realizará una inspección de la unidad habitacional, donde se revisarán aspectos constructivos, como paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias y eléctricas, instalaciones mecánicas, agua potable, puertas y cualquier otro detalle.
Adicionalmente se tomará en cuenta si la edificación tiene ascensor y sótano, además de la cantidad de pisos.
Para establecer el precio del metro cuadrado, según las tablas publicadas, se creó un formato especial que contempla una escala de puntos para cada estructura e instalación.
Si luego de las inspecciones, los funcionarios determinan que el inmueble tiene una calificación inferior a 57 puntos se le establece el precio más bajo del metro cuadrado. Si se pondera con más de 444 puntos la referencia será el valor de reposición más alto.
El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), Roberto Orta, señala que "el valor de reposición va dentro de una fórmula, de manera que al final ese precio se afecta. Puede bajar cuando se estime la depreciación del inmueble. Al final se termina castigando".
De hecho, al valor de reposición hay que añadirle la depreciación del bien que varía según los años de la vivienda; la vulnerabilidad sísmica, que está sujeta al tiempo de construcción del inmueble, y la región geográfica, que según el reglamento, considera al Distrito Capital y al oriente del país como las zonas más costosas.
Roberto Orta considera que esa fórmula contemplada en la Ley de Arrendamientos de Vivienda excluye aspectos como los costos de los terrenos, ubicación y accesorios.
De acuerdo a la resolución, la escala de valores de reposición estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2013, de manera que en 2014 será revisada.
La Gaceta Oficial No.40.054 del 20 de noviembre detalla los valores de reposición (metro cuadrado) de las viviendas multifamiliares (edificios) y unifamiliares (casas) y, adicionalmente, presenta el formato mediante el cual la Superintendencia de Arrendamientos ponderará estas unidades para definir los costos y luego la renta a cobrar a los inquilinos.
De acuerdo a los tabuladores, los precios del metro cuadrado de las viviendas mulfamiliares será mínimo de 3.380 bolívares y máximo de 8.430 bolívares. En las viviendas unifamiliares la escala oscilará entre 1.860 y 7.050 bolívares.
Hace tres semanas el ministro de la Vivienda, Ricardo Molina, destacó que "el criterio que se maneja para la valoración de los inmuebles es socialista, pues la vivienda no es una mercancía sino un elemento primordial para la satisfacción de un derecho humano".
Retraso
Si bien la Ley de Arrendamientos de Vivienda tiene un año de vigencia, su aplicación ha sido lenta por la mora del Ministerio de la Vivienda con la recién publicada metodología.
Tras la vigencia de la Ley, se ordenó a la Superintendencia de Arrendamientos organizar en un lapso de tres meses el registro de contratos de alquiler, a fin de proceder a la evaluación de los acuerdos firmados entre inquilinos y propietarios. Ese registro arrancó cinco meses después de la promulgación, y aunque algunos dueños y arrendatarios consignaron los contratos, las revisiones no se habían materializado por los aspectos pendientes.
Según el marco legal, para fijar el alquiler se tienen que tomar cuenta cinco aspectos: valor de reposición, dimensión del inmueble, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica.
De todos esos parámetros, cuatro fueron incluidos en el reglamento de la Ley y se le asignó al Ministerio de la Vivienda la determinación de los valores de reposición, los cuales fueron publicados este 20 de noviembre de 2012. De manera que a partir de esta semana, el organismo supervisor ya debería comenzar a calcular las rentas.
Procedimiento
La resolución publicada ayer señala que para decidir el precio del metro cuadrado de cada vivienda previamente se realizará una inspección de la unidad habitacional, donde se revisarán aspectos constructivos, como paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias y eléctricas, instalaciones mecánicas, agua potable, puertas y cualquier otro detalle.
Adicionalmente se tomará en cuenta si la edificación tiene ascensor y sótano, además de la cantidad de pisos.
Para establecer el precio del metro cuadrado, según las tablas publicadas, se creó un formato especial que contempla una escala de puntos para cada estructura e instalación.
Si luego de las inspecciones, los funcionarios determinan que el inmueble tiene una calificación inferior a 57 puntos se le establece el precio más bajo del metro cuadrado. Si se pondera con más de 444 puntos la referencia será el valor de reposición más alto.
El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), Roberto Orta, señala que "el valor de reposición va dentro de una fórmula, de manera que al final ese precio se afecta. Puede bajar cuando se estime la depreciación del inmueble. Al final se termina castigando".
De hecho, al valor de reposición hay que añadirle la depreciación del bien que varía según los años de la vivienda; la vulnerabilidad sísmica, que está sujeta al tiempo de construcción del inmueble, y la región geográfica, que según el reglamento, considera al Distrito Capital y al oriente del país como las zonas más costosas.
Roberto Orta considera que esa fórmula contemplada en la Ley de Arrendamientos de Vivienda excluye aspectos como los costos de los terrenos, ubicación y accesorios.
De acuerdo a la resolución, la escala de valores de reposición estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2013, de manera que en 2014 será revisada.
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