lunes, 16 de septiembre de 2013

Créditos resultan insuficientes ante altos precios de las viviendas



MAYELA ARMAS H. |  EL UNIVERSAL
lunes 16 de septiembre de 2013  10:29 AM
Ariana González y su esposo tenían previsto comprar una vivienda y luego de conseguir la casa, iniciaron el proceso de búsqueda de información sobre el crédito máximo que podían recibir, pero la meta se truncó cuando el propietario del inmueble en pocas semanas les anunció que subiría el precio de venta del apartamento y ya ni los ahorros, ni el crédito alcanzaban para comprar.

En el mercado de vivienda, especialmente en el secundario, los precios de las unidades se han disparado, y según cálculos de los inmobiliarios, cada mes se ajustan 16%. En ese incremento incide la percepción de los propietarios, quienes al momento de realizar las ventas están usando como referencia el mercado paralelo.

Ante los elevados precios de las viviendas, los créditos terminan siendo insuficientes, y dependiendo de los costos de los inmuebles, los financiamientos pueden cubrir apenas un tercio del valor de las casas.

La estructura de préstamos hipotecarios contempla tasas sociales y subsidios directos para las familias que ganan hasta cuatro salarios mínimos, y si bien las condiciones son favorables, en ocasiones resultan limitadas ante el comportamiento que tiene el mercado.

Si una familia quiere comprar una vivienda en el Área Metropolitana de Caracas y en una zona como La Candelaria se encuentra con que el precio de un apartamento puede estar en promedio en 2,8 millones de bolívares, pero la entidad máximo le puede prestar por la vía de la gaveta hipotecaria cerca de 950.000 bolívares, por lo tanto, para adquirir la unidad requiere de manera adicional 1,9 millones de bolívares.

Si la opción es Altamira el precio medio de un apartamento puede estar en 14 millones de bolívares, de manera que se requiere de un complemento de 13 millones de bolívares, debido a que el préstamo más alto que se da es 950.000 bolívares.

En otras zonas como Caricuao la situación no cambia. El costo de una vivienda está por el orden de los 1,9 millones de bolívares y si una familia recibe el préstamo máximo de 950.000 bolívares, necesita de 900.000 bolívares adicionales.

Aquellos que quieren comprar una solución habitacional, no solo tienen que gestionar un crédito también deben recurrir a los ahorros disponibles, solicitar adelantos de prestaciones sociales y hasta aguardar por las utilidades para cubrir el costo de la casa.

El director de Datanálisis, Luis Vicente León, señala que en la adquisición de una vivienda impactan los altos precios y la caída en términos reales que ha tenido el ingreso familiar y que ha estado entre 4 y 5%.

Y más allá del deterioro del ingreso, comenta que en el mercado los precios de los inmuebles suben porque no hay un crecimiento de la oferta por los riesgos legales y las restricciones de insumos .

En ese contexto, explica que por ejemplo "en el mercado de oficinas hay una baja oferta, pero las empresas tienen una gran cantidad de bolívares que invierten en inmuebles al precio que sea, y la situación que se registra en ese segmento termina arrastrando la vivienda (en el mercado secundario)".

Añade que "la demanda de vivienda está disparada y ello altera más los precios y la vivienda se hace inaccesible".

El director de la firma expresa que para ampliar la oferta "el Gobierno ha sido muy intenso en la producción de casas, sin embargo el déficit habitacional sigue siendo alto".

La vivienda propia se hace más inalcanzable


La caída en la oferta y los altos precios limitan las compras


MAYELA ARMAS H. |  EL UNIVERSAL
domingo 15 de septiembre de 2013  12:00 AM
Acceder a una vivienda, bien sea mediante compra o alquiler, implica sortear una carrera de obstáculos. Las familias se tienen que enfrentar a una oferta de unidades insuficiente, elevados precios y créditos con tasas preferenciales que se quedan cortos ante los costos de los inmuebles.

En el recorrido por la vivienda la primera barrera que se debe pasar es la oferta, y de acuerdo a los inmobiliarios, la disponibilidad en el mercado primario y secundario es baja.

El mercado primario, que son las casas nuevas, es reducido. Si bien hace dos años se lanzó la Misión Vivienda que ha permitido a los entes oficiales culminar más de 140 mil unidades y superar así los resultados de años anteriores, esa cantidad de casas terminadas no ha cubierto los requerimientos. Aunque en este 2013 se plantearon metas ambiciosas, los datos oficiales dicen que la construcción pública ha perdido impulso.

El sector público en materia de vivienda está mostrando un comportamiento errático, pero en el sector privado la situación es más crítica, porque la producción de unidades se ha desacelerado fuertemente, lo que ha limitado el acceso a diversos segmentos de la población.

Ese descenso responde a varios factores. Desde 2009 la construcción privada ha sido objeto de un cerco legal que impacta en el avance de las obras. Ese año se prohibió la aplicación del índice de precios al consumidor en la preventa de inmuebles. Luego en 2010 se autorizó la intervención de 57 desarrollos habitacionales en varios estados. Y tras esa situación, en 2011 se aprobó la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, que impuso más requisitos a las empresas.

Con esas regulaciones, los proyectos habitacionales tardan en iniciarse y aquellos desarrollos de viviendas que están en ejecución marchan con lentitud por la falta de materiales.

Desde hace tres años las empresas estatales que se encargan de fabricar insumos para la construcción no operan a plena capacidad y con el inicio de la Misión Vivienda la demanda subió y el suministro se agudizó.

Ante la menor cantidad de viviendas en el mercado primario, crecen las presiones en el mercado secundario (casas usadas).

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini, señala que el inventario de viviendas en ese mercado se está agotando y en las principales ciudades del país la oferta ha disminuido, lo que "complica el panorama".

Cuando un bien es escaso su valor se dispara, y en la carrera por la vivienda la segunda barrera es el costo del inmueble.

Los precios de las unidades se han elevado y según los inmobiliarios, cada mes suben en promedio 16%. Por esos altos precios se tiene que sortear una tercera barrera, el financiamiento. Si bien se han establecido tasas sociales y subsidios directos para completar la compra de la vivienda, los créditos máximos resultan limitados.

La falta de unidades y los altos costos no solo se observan en la compra de la vivienda principal, se extienden al alquiler.

Hace 10 años el Gobierno estableció un control a los cánones, lo que ha llevado a los propietarios de inmuebles a optar mas por vender que por arrendar, y con la reforma de la Ley de Arrendamientos de 2011 la oferta se redujo aún más.