jueves, 29 de noviembre de 2012

Calculo del Alquiler de vivienda de 100 mts en Chacao. Se ubica en Bs 2.500


El cálculo para el valor actual de este inmueble sería de 617 mil bolívares


ENDER MARCANO |  EL UNIVERSAL
miércoles 28 de noviembre de 2012  12:00 AM
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento (Sunavi) ya ha comenzado con la formación de los inspectores que, de acuerdo al método estipulado por el Ministerio para la Vivienda y Hábitat, determinarán el valor de los alquileres. Dicha metodología podría arrojar que el costo máximo de una mensualidad para un apartamento de 100 metros cuadrados en el Municipio Chacao de Caracas sea de 2.570 bolívares. 

Para llegar a dicho canon de arrendamiento son varios los puntos que se deben atravesar. Dicho proceso comienza por la inspección del personal de la Sunavi. Este será el encargado de llenar la planilla elaborada por el Ministerio en la cual se tomarán en cuenta aspectos de la estructura del inmueble como paredes, acabados, servicios, áreas comunes, por citar algunos, dichos datos arrojarán un puntaje que será parte de la fórmula para calcular el valor del alquiler. 

En total la planilla abarca 281 elementos a evaluar divididos en tres grandes áreas: datos generales, descripción de materiales y equipos, así como descripción de características predominantes. La calificación máxima que arrojará la planilla es de más de 444 puntos para apartamentos y 473 puntos para las casas, de acuerdo a la información del Ministerio para la Vivienda. 

Fórmula para el alquiler 

Una vez lista la planilla ya se cuenta con todos los datos necesarios para determinar el valor de construcción de todo el inmueble donde se encuentra la vivienda alquilada. Para llegar a dicho precio se debe emplear el valor de reposición (costo actual del metro cuadrado) estipulado por el Ministerio, publicado el 20 de noviembre en Gaceta Oficial, el cual se cruzará con el puntaje de la evaluación. 

Un ejemplo presentado por la Sunavi en su formación de inspectores toma como referencia un apartamento de 100 metros cuadrados en Los Palos Grandes (Chacao- Caracas), con 20 años de construcción y que obtuvo un puntaje de 395 en la inspección. En ese caso el costo del metro cuadrado de construcción es de 7.150 bolívares, por tratarse de un edificio de más de 20 pisos, según el Ministerio. 

Con ese valor del metro cuadrado se calcula el precio total del edificio (incluyendo áreas comunes). Posteriormente, ese total en bolívares (en este caso 58 millones 272 mil bolívares) se divide entre el área vendible del edificio, donde se excluyen las áreas comunes. De esa operación resulta el valor de reposición actual del metro cuadrado del apartamento. 

En el ejemplo dado por la Sunavi el metro cuadrado de la vivienda arrojado es de 8.991 bolívares, lo cual al multiplicarse por los 100 metros cuadrados del apartamento en cuestión se obtiene un costo de 899 mil bolívares como el valor actual de la vivienda. 

Con ese monto aún no se puede determinar el canon de arrendamiento. Al valor actual de la vivienda se deben incorporar tres factores, que en su mayoría restan a la ecuación y están estipulados en el Reglamento de la Ley de Arrendamientos. 

El primero de ellos es el coeficiente de depreciación del inmueble. Este no sólo toma en cuenta los años de construido sino que suma la condición en la que se encuentra la vivienda, que puede ir desde excelente hasta irrecuperable. 

Luego está el coeficiente de vulnerabilidad sísmica, donde el único factor relevante es la edad de la edificación. Y finalmente se suma a la fórmula la variación por ubicación geográfica, que coloca a Anzoátegui, Monagas y Sucre como los únicos estados que suman al valor de la vivienda. 

Una vez incluidos estos tres elementos junto al valor de reposición de la vivienda se obtiene el Valor Actual del Inmueble. Volviendo al ejemplo presentado por la Sunavi el costo ahora cae a 617 mil bolívares. 

Con ese precio sí se determina el canon de arrendamiento, pues a ese monto se aplica una rentabilidad anual de 5%, por tratarse de un pequeño arrendador. Es decir, sobre dicho inmueble se pueden ganar Bs 30.850 por año, cantidad que al dividirse entre 12 arroja una mensualidad de 2.570 bolívares por el alquiler de una vivienda con 20 años de construcción, en buenas condiciones y ubicada en Los Palos Grandes. 

enmarcano@eluniversal

jueves, 22 de noviembre de 2012

Entre Bs. 1860 y 8.430 fijan valor del metro cuadrado de viviendas en alquiler


MAYELA ARMAS H. |  EL UNIVERSAL
jueves 22 de noviembre de 2012  12:00 AM
El Ministerio de la Vivienda publicó los precios del metro cuadrado de los inmuebles que tendrán como fin la determinación de los cánones de arrendamiento de viviendas y ser la referencia en la venta de los apartamentos alquilados. 

La Gaceta Oficial No.40.054 del 20 de noviembre detalla los valores de reposición (metro cuadrado) de las viviendas multifamiliares (edificios) y unifamiliares (casas) y, adicionalmente, presenta el formato mediante el cual la Superintendencia de Arrendamientos ponderará estas unidades para definir los costos y luego la renta a cobrar a los inquilinos. 

De acuerdo a los tabuladores, los precios del metro cuadrado de las viviendas mulfamiliares será mínimo de 3.380 bolívares y máximo de 8.430 bolívares. En las viviendas unifamiliares la escala oscilará entre 1.860 y 7.050 bolívares. 

Hace tres semanas el ministro de la Vivienda, Ricardo Molina, destacó que "el criterio que se maneja para la valoración de los inmuebles es socialista, pues la vivienda no es una mercancía sino un elemento primordial para la satisfacción de un derecho humano". 

Retraso 

Si bien la Ley de Arrendamientos de Vivienda tiene un año de vigencia, su aplicación ha sido lenta por la mora del Ministerio de la Vivienda con la recién publicada metodología. 

Tras la vigencia de la Ley, se ordenó a la Superintendencia de Arrendamientos organizar en un lapso de tres meses el registro de contratos de alquiler, a fin de proceder a la evaluación de los acuerdos firmados entre inquilinos y propietarios. Ese registro arrancó cinco meses después de la promulgación, y aunque algunos dueños y arrendatarios consignaron los contratos, las revisiones no se habían materializado por los aspectos pendientes. 

Según el marco legal, para fijar el alquiler se tienen que tomar cuenta cinco aspectos: valor de reposición, dimensión del inmueble, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica. 

De todos esos parámetros, cuatro fueron incluidos en el reglamento de la Ley y se le asignó al Ministerio de la Vivienda la determinación de los valores de reposición, los cuales fueron publicados este 20 de noviembre de 2012. De manera que a partir de esta semana, el organismo supervisor ya debería comenzar a calcular las rentas. 

Procedimiento 

La resolución publicada ayer señala que para decidir el precio del metro cuadrado de cada vivienda previamente se realizará una inspección de la unidad habitacional, donde se revisarán aspectos constructivos, como paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias y eléctricas, instalaciones mecánicas, agua potable, puertas y cualquier otro detalle. 

Adicionalmente se tomará en cuenta si la edificación tiene ascensor y sótano, además de la cantidad de pisos. 

Para establecer el precio del metro cuadrado, según las tablas publicadas, se creó un formato especial que contempla una escala de puntos para cada estructura e instalación. 

Si luego de las inspecciones, los funcionarios determinan que el inmueble tiene una calificación inferior a 57 puntos se le establece el precio más bajo del metro cuadrado. Si se pondera con más de 444 puntos la referencia será el valor de reposición más alto. 

El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), Roberto Orta, señala que "el valor de reposición va dentro de una fórmula, de manera que al final ese precio se afecta. Puede bajar cuando se estime la depreciación del inmueble. Al final se termina castigando". 

De hecho, al valor de reposición hay que añadirle la depreciación del bien que varía según los años de la vivienda; la vulnerabilidad sísmica, que está sujeta al tiempo de construcción del inmueble, y la región geográfica, que según el reglamento, considera al Distrito Capital y al oriente del país como las zonas más costosas. 

Roberto Orta considera que esa fórmula contemplada en la Ley de Arrendamientos de Vivienda excluye aspectos como los costos de los terrenos, ubicación y accesorios. 

De acuerdo a la resolución, la escala de valores de reposición estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2013, de manera que en 2014 será revisada.